Les SARON sont des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 court terme de moins d’une ann\u00e9e. En th\u00e9orie, les pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 taux fixe sont disponibles pour des dur\u00e9es d’un an ou plus. Toutefois, la dur\u00e9e peut aussi \u00eatre de 20 ans ou plus. \u00c0 long terme, les taux d’int\u00e9r\u00eat SARON sont plus favorables que les pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 taux fixe. Le choix du bon pr\u00eat hypoth\u00e9caire d\u00e9pend de votre situation personnelle.<\/p>\n
Dans le cadre de notre travail de conseiller, nous sommes r\u00e9guli\u00e8rement sollicit\u00e9s pour des questions importantes au sujet de l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et du financement immobilier. Beaucoup d’argent est en jeu dans ces cas, c’est pourquoi les d\u00e9cisions doivent \u00eatre prises avec soin.\u00a0 Dans un premier temps, nous pouvons vous pr\u00e9senter les avantages et les inconv\u00e9nients des diff\u00e9rentes options. \u00c0 la fin de cet article, vous trouverez les questions les plus fr\u00e9quemment pos\u00e9es auxquelles nos experts ont r\u00e9pondu.<\/p>\n
<\/p>\n
Avec ce type d’hypoth\u00e8que, les taux d’int\u00e9r\u00eat sont fix\u00e9s pour une dur\u00e9e pr\u00e9d\u00e9finie. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, des \u00e9ch\u00e9ances de 3 \u00e0 25 ans sont propos\u00e9es sur le march\u00e9, bien que l’on trouve rarement des p\u00e9riodes tr\u00e8s longues. Les offres entre 5 et 10 ans sont les plus r\u00e9pandues. Si l’on suppose que les taux d’int\u00e9r\u00eat vont augmenter, il peut \u00eatre judicieux de fixer le taux d’int\u00e9r\u00eat \u00e0 plus long terme, car cela cr\u00e9e une s\u00e9curit\u00e9 de planification et vous n’avez pas \u00e0 vous soucier des variations des taux d’int\u00e9r\u00eat. En raison de cette possibilit\u00e9 de budg\u00e9tiser la charge d’int\u00e9r\u00eats, cette forme d’hypoth\u00e8que est actuellement tr\u00e8s populaire en Suisse. Or, c’est pr\u00e9cis\u00e9ment ici qu’une comparaison des hypoth\u00e8ques est indispensable ! Prenons l’exemple d’une hypoth\u00e8que de 600 000 CHF. M\u00eame avec une petite diff\u00e9rence de taux d’int\u00e9r\u00eat de seulement 0,1 %, cela donne une diff\u00e9rence de 6 000 CHF sur 10 ans.<\/p>\n
Il convient \u00e9galement de clarifier les diff\u00e9rentes mani\u00e8res de traiter les “frais de r\u00e9siliation anticip\u00e9e” avant de signer le contrat. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les int\u00e9r\u00eats qui courent encore jusqu’\u00e0 la fin du terme sont factur\u00e9s en cas de r\u00e9siliation anticip\u00e9e. Si le nouveau propri\u00e9taire ne reprend pas l’hypoth\u00e8que, le vendeur doit payer ces frais de sa propre poche. Toutefois, certains fournisseurs de pr\u00eats hypoth\u00e9caires y renoncent en cas de vente au sein de la famille ou en cas de vente pour des raisons imp\u00e9rieuses telles que le d\u00e9c\u00e8s d’un emprunteur.<\/p>\n
Par cons\u00e9quent, un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 taux fixe est int\u00e9ressant si vous souhaitez planifier sur une longue p\u00e9riode ; si l’avenir est incertain, un autre type de financement peut \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable.<\/p>\n
Le taux d’int\u00e9r\u00eat d’un pr\u00eat hypoth\u00e9caire LIBOR se compose du taux d’int\u00e9r\u00eat LIBOR (London Interbank Offered Rate), de la marge de co\u00fbt et de profit de la banque ainsi que d’une marge de risque bas\u00e9e sur la notation de l’emprunteur. Le LIBOR est la moyenne des taux d’int\u00e9r\u00eat auxquels les banques europ\u00e9ennes se pr\u00eatent de l’argent. Pendant longtemps, il \u00e9tait inconcevable que les taux d’int\u00e9r\u00eat deviennent n\u00e9gatifs, mais c’est exactement ce qui s’est pass\u00e9 en ao\u00fbt 2011. De nombreuses banques ont eu des probl\u00e8mes avec leurs contrats de pr\u00eat, car aucune limite inf\u00e9rieure n’a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e comme valeur de r\u00e9f\u00e9rence. Ainsi, il aurait \u00e9t\u00e9 possible que la banque doive verser \u00e0 ses clients une somme \u00e9gale \u00e0 l’hypoth\u00e8que. Toutefois, les contrats de pr\u00eat existants ont \u00e9t\u00e9 adapt\u00e9s tr\u00e8s rapidement et sans commentaire, et une limite inf\u00e9rieure \u00e0 0,00 % a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e pour le LIBOR pour les nouveaux contrats. L’avenir des hypoth\u00e8ques LIBOR est toutefois incertain, car \u00e0 partir de fin 2021, le taux d’int\u00e9r\u00eat LIBOR ne sera plus utilis\u00e9 comme base de l’hypoth\u00e8que en raison de la manipulation des taux, mais sera remplac\u00e9 par le taux d’int\u00e9r\u00eat successeur SARON (Swiss Average Rate Overnight). Ce taux d’int\u00e9r\u00eat devrait augmenter la transparence. L’impact sur les propri\u00e9taires ayant des hypoth\u00e8ques LIBOR existantes n’est pas encore clair. Il est g\u00e9n\u00e9ralement pr\u00e9sum\u00e9 que le changement n’aura pas d’impact n\u00e9gatif sur les taux hypoth\u00e9caires. Cependant, certains experts pr\u00e9disent une augmentation des marges \u00e0 la suite de ce changement, ce qui d\u00e9t\u00e9riorerait les conditions de ces contrats. Ces pr\u00e9occupations plaident alors en faveur d’un passage \u00e0 un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 taux fixe en raison des taux d’int\u00e9r\u00eat faibles.<\/p>\n
Si l’on compare les taux d’int\u00e9r\u00eat historiques du SARON et du LIBOR, ces taux d’int\u00e9r\u00eat sont pratiquement identiques. Dans une comparaison \u00e0 long terme, les hypoth\u00e8ques LIBOR \u00e9taient g\u00e9n\u00e9ralement une solution plus judicieuse que les hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe au moment de la conclusion. Il n’y a donc malheureusement rien d’autre \u00e0 faire pour l’instant que d’attendre et de voir ce qui se passera en 2021 lors du basculement ou de choisir une couverture \u00e0 long terme avec une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe bon march\u00e9. L’avantage des hypoth\u00e8ques LIBOR est certainement que pendant la dur\u00e9e du financement, qui est g\u00e9n\u00e9ralement de 3 ou 5 ans, le financement peut \u00eatre converti \u00e0 tout moment en une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe. Cela vous permet de profiter du faible taux d’int\u00e9r\u00eat pendant les ann\u00e9es \u00e0 faible taux d’int\u00e9r\u00eat et de passer \u00e0 un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 taux fixe en cas de forte hausse des taux d’int\u00e9r\u00eat, r\u00e9duisant ainsi le risque financier.<\/p>\n
Une hypoth\u00e8que LIBOR ou SARON peut donc \u00eatre int\u00e9ressante pour vous si vous partez du principe que les taux d’int\u00e9r\u00eat resteront inchang\u00e9s ou baisseront et que vous pourriez aussi faire face financi\u00e8rement \u00e0 une hausse.<\/p>\n
Nous sommes rarement confront\u00e9s \u00e0 des hypoth\u00e8ques variables dans notre travail de planificateur financier. Mais quand une hypoth\u00e8que variable peut-elle avoir un sens ? Et pour quels clients ce type de financement est-il adapt\u00e9 ?<\/p>\n
Alors qu’un grand nombre d’hypoth\u00e8ques variables \u00e9taient encore contract\u00e9es il y a une vingtaine d’ann\u00e9es, leur part de march\u00e9 est aujourd’hui tr\u00e8s faible. Pendant longtemps, le taux d’int\u00e9r\u00eat variable a servi de base au calcul, afin de calculer l’\u00e9volution des loyers. En septembre 2008, le taux de r\u00e9f\u00e9rence hypoth\u00e9caire a \u00e9t\u00e9 introduit pour ces calculs, qui correspond au taux d’int\u00e9r\u00eat moyen des banques. En cons\u00e9quence, chaque banque et chaque compagnie d’assurance a pu fixer son propre taux d’int\u00e9r\u00eat pour les hypoth\u00e8ques variables au cours des 12 derni\u00e8res ann\u00e9es, ce qui a consid\u00e9rablement r\u00e9duit l’attrait de ces conditions. En cons\u00e9quence, les hypoth\u00e8ques variables sont actuellement nettement plus ch\u00e8res que les hypoth\u00e8ques LIBOR ou SARON ou que les hypoth\u00e8ques fixes \u00e0 court ou moyen terme dans toutes les banques et compagnies d’assurance. De nombreuses institutions financi\u00e8res ne proposent actuellement des hypoth\u00e8ques variables que pour de tr\u00e8s petits financements (g\u00e9n\u00e9ralement inf\u00e9rieurs \u00e0 100`000.-) ou si un client ne renouvelle pas son hypoth\u00e8que fixe et refuse de parler \u00e0 la banque. Quelques banques permettent \u00e0 leurs clients de r\u00e9aliser leur r\u00eave d’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, mais uniquement avec des hypoth\u00e8ques variables. La question se pose alors de savoir si le bien-\u00eatre du client est vraiment au premier plan. I on ne consid\u00e8re que les int\u00e9r\u00eats, ce type d’hypoth\u00e8que\u00a0 est clairement \u00e0 d\u00e9conseiller. Les conditions ont \u00e9t\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es nettement moins bonnes que les autres mod\u00e8les d’int\u00e9r\u00eat. Cette situation ne s’am\u00e9liorerait, si tant est qu’elle s’am\u00e9liore, qu’avec une forte baisse des taux d’int\u00e9r\u00eat. En revanche, l’hypoth\u00e8que variable offre l’avantage d’ etre plus flexible. Le propri\u00e9taire peut ainsi r\u00e9silier le contrat dans un d\u00e9lai de 3 ou 6 mois, selon l’\u00e9tablissement, ou rembourser tout ou une partie de son hypoth\u00e8que.<\/p>\n
Si vous pr\u00e9voyez de rembourser le pr\u00eat hypoth\u00e9caire ou de vendre le bien dans les prochains mois, cette solution peut \u00eatre int\u00e9ressante pour vous \u00e0 titre temporaire. Sinon, une comparaison des diff\u00e9rents mod\u00e8les serait utile pour b\u00e9n\u00e9ficier de plus de s\u00e9curit\u00e9 et de meilleurs taux d’int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n