![\"\"](\"https:\/\/www.fina.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/Entwicklung-Immobilienpreise-Schweiz-historisch-seit-1975.png\")
<\/a><\/p>\n<\/p>\n
Depuis l’an 2000 et jusqu’en 2021, les prix de l’immobilier en Suisse ont augment\u00e9 de 70%. Cette progression positive implique que, dans notre esprit, la baisse des prix de l’immobilier para\u00eet anormale.<\/p>\n
Pourtant, au cours des dix ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, les prix de l’immobilier ont continuellement baiss\u00e9 de 24% en termes nominaux et de 37% en termes r\u00e9els. (R\u00e9el<\/span> signifie apr\u00e8s d\u00e9duction de l’inflation)<\/p>\n <\/p>\n En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les particuliers financent leur bien immobilier \u00e0 l’aide de 20% de fonds propres et 80% de fonds \u00e9trangers. Cela implique un effet de levier 5 fois plus important et donc des chances et des risques 5 fois plus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n Achat d’un appartement en 2000 pour CHF 500’000.-<\/p>\n Pour cela, CHF 100’000.- de fonds propres sont utilis\u00e9s \u00e0 titre de fonds propres et une hypoth\u00e8que \u00e0 hauteur de CHF 400’000.- est contract\u00e9e.<\/p>\n Les prix de l’immobilier ont augment\u00e9 de 70% en 20 ans. L’appartement est maintenant vendu en 2020 pour CHF 850’000.-<\/p>\n Apr\u00e8s d\u00e9duction de l’hypoth\u00e8que de CHF 400’000.-, il reste donc CHF 450’000.- (l’imp\u00f4t sur les gains immobiliers n’est pas pris en compte, les r\u00e9novations sont ajout\u00e9es aux frais de logement habituels et l’amortissement est indirect)<\/p>\n En 20 ans, les CHF 100 000.- de d\u00e9part se sont multipli\u00e9s par 4.5 pour form\u00e9 une somme CHF 450 000.-<\/p>\n Au lieu d’un b\u00e9n\u00e9fice de 70% sur les fonds propres, on a obtenu 350%. Cinq fois plus en raison d’un effet de levier cinq fois plus important.<\/p>\n Ceux qui ont investi dans des actions suisses (SPI) pendant la m\u00eame p\u00e9riode ont obtenu une performance de (seulement) 260%.<\/p>\n <\/p>\n 1990 Achat d’un appartement pour CHF 700’000.-<\/p>\n Fonds propres : CHF 140’000.- (20%)<\/p>\n Fonds \u00e9trangers : CHF 560’000.- (80%)<\/p>\n La valeur du bien immobilier diminue de 24% en 10 ans. En 2000, il faut vendre.<\/p>\n Produit de la vente : CHF 532’000.- (CHF 700’000.- moins 24%).<\/p>\n Comme l’hypoth\u00e8que s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 CHF 560’000, plus de la totalit\u00e9 des fonds propres investis, soit CHF 140’000, est perdue. Pour arriver \u00e0 z\u00e9ro, il faut encore verser CHF 28’000. (R\u00e9novations ajout\u00e9es aux co\u00fbts habituels du logement, amortissement indirect)<\/p>\n Le capital total de 140 000 CHF a totalement disparu en 10 ans et la dette s’\u00e9l\u00e8ve encore \u00e0 28 000 CHF.<\/p>\n En raison de l’effet de levier quintuple, la perte est donc \u00e0 pr\u00e9sent de -120% (24% fois 5).<\/p>\n A titre comparatif, les actions suisses (SPI) ont rapport\u00e9 pr\u00e8s de 400% sur la m\u00eame p\u00e9riode (1990 \u00e0 2000).<\/p>\n <\/p>\n Certains \u00e9venements de vie peuvent entra\u00eener la perte de toutes les \u00e9conomies d’une vie dans le cadre de la propri\u00e9t\u00e9 d’un logement. Une telle d\u00e9possession devrait pouvoir \u00eatre \u00e9vit\u00e9e. Dans le cadre d’une analyse des risques, nous mentionnons toujours la probabilit\u00e9 statistique d’occurrence de tels \u00e9venements. Nous reviendrons plus tard sur la mani\u00e8re de minimiser les risques financiers qui en d\u00e9coulent.<\/p>\n Dans la plupart des cas lors de l’achat d’un logement en copropri\u00e9t\u00e9, un d\u00e9c\u00e8s peut entra\u00eener la n\u00e9cessit\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 une vente d’urgence. Si le revenu du m\u00e9nage diminue en raison du d\u00e9c\u00e8s, il se peut que la tenue des charges<\/a> ne soit plus suffisante et que l’hypoth\u00e8que ne puisse pas \u00eatre renouvel\u00e9e. Devoir vendre dans l’urgence sous la pression du temps, dans une phase de march\u00e9 \u00e9ventuellement mauvaise, peut tr\u00e8s rapidement an\u00e9antir plus de la totalit\u00e9 des fonds propres engag\u00e9s. Ceci est un sc\u00e9nario \u00e0 prendre en compte \u00e9tant donn\u00e9 que la probabilit\u00e9 qu’un partenaire d\u00e9c\u00e8de avant l’\u00e2ge de 60 ans est actuellement d’environ 4% (une fois dans 25 situations). (Source OFS D\u00e9c\u00e8s<\/a>)<\/p>\n En Suisse, la couverture d’invalidit\u00e9 obligatoire en cas de maladie est, dans la majeur partie des cas, tr\u00e8s insuffisante. Les accidents sont nettement mieux couverts par la LAA\/ SUVA. En moyenne, le revenu diminue de pr\u00e8s de 40% en cas d’invalidit\u00e9 suita \u00e0 une maladie. Cela a le m\u00eame effet que celui d\u00e9crit pour le “d\u00e9c\u00e8s d’un partenaire”. 7% des personnes entre 40 et 63 ans per\u00e7oivent une rente d’invalidit\u00e9 pour cause de maladie (une personne sur 14) (source : OFS Invalidit\u00e9)<\/a>.<\/p>\n En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les revenus provenant de la retraite sont nettement inf\u00e9rieurs aux revenus durant votre activit\u00e9 professionnelle, ce qui peut \u00e0 nouveau pousser la capacit\u00e9 \u00e0 supporter la charge lors du renouvellement de l’hypoth\u00e8que au-del\u00e0 des limites autoris\u00e9es. Malheureusement, il est plut\u00f4t rare que les instituts de financement prennent en consid\u00e9ration ce changement dans les revenus, ce qui consuit bien souvent \u00e0 des erruers de planification financi\u00e8re. Nous voyons encore des cas o\u00f9 des personnes sont surprises d’apprendre, peu avant leur d\u00e9part \u00e0 la retraite, qu’elles sont oblig\u00e9es de vendre leur logement de toute urgence.<\/p>\n Suite \u00e0 un divorce (ou \u00e0 une s\u00e9paration pour les couples non mari\u00e9s), la personne qui reste dans le logement devra rembourser son partenaire. De plus, en cas de prolongation de l’hypoth\u00e8que, la capacit\u00e9 financi\u00e8re maximale n\u00e9cessaire de 33% sera nettement plus difficile \u00e0 atteindre avec une baisse significative du revenu du m\u00e9nage. Il s’agit \u00e9galement d’un th\u00e8me important \u00e0 abord\u00e9 \u00e9tant donn\u00e9 que le taux de divorce en Suisse est pass\u00e9 de plus de 50% \u00e0 40% au cours des 15 derni\u00e8res ann\u00e9es. (Source : OFS Taux de divorces<\/a>)<\/p>\n <\/p>\nLe levier d’endettement multiplie le risque par cinq<\/h2>\n
Exemple de chance gr\u00e2ce au levier<\/h3>\n
Conclusion:<\/h4>\n
Exemple de risque li\u00e9 \u00e0 l’effet de levier<\/h3>\n
COnclusion:<\/h4>\n
Risques de la vie en rapport avec la propri\u00e9t\u00e9 d’un logement \u00e0 usage personnel<\/h2>\n
D\u00e9c\u00e8s d’un partenaire<\/h3>\n
Invalidit\u00e9 suite \u00e0 une maladie<\/h3>\n
Retraite<\/h3>\n
Divorce\/ s\u00e9paration<\/h3>\n
Couverture ou minimisation des risques<\/h2>\n
A la limite de la tenue des charges<\/a><\/h3>\n