Fonds propres – comment les utiliser de manière rentable

La bonne utilisation des fonds propres est souvent plus importante que des taux d’intérêt bas.

Dans le cadre de notre travail de conseil quotidien, nous sommes contactés chaque jour pour des questions sur l’accession à la propriété et le financement immobilier. Dans ce contexte, des sommes d’argent très importantes sont en jeu, c’est pourquoi les décisions doivent être fondées et réfléchies. L’expérience montre que lors de l’achat d’un bien immobilier, les clients pensent beaucoup à la durée et au taux d’intérêt de l’hypothèque. Dans ce processus, l’analyse correcte de l’utilisation des fonds propres est généralement négligée. Surtout à une époque où les prêts hypothécaires peuvent être financés avec des taux d’intérêt historiquement bas, il est important d’examiner attentivement l’utilisation des fonds propres. Il en résulte des différences étonnantes dans les coûts directs et indirects.

Informations de base sur les fonds propres de votre propriété

En règle générale, vous devez financer 20 % du prix d’achat de votre logement avec vos propres fonds. 10 % du prix d’achat doivent être financés par des fonds propres dits “durs”, par exemple des avoirs en compte (salaire et compte d’épargne), des dépôts de titres ou des avoirs des piliers 3a et 3b. Les prêts, les héritages anticipés et les dons peuvent également être utilisés comme fonds propres durs.

Le reste du prix d’achat peut également être financé par les avoirs de la caisse de pension. Un malentendu courant est l’hypothèse selon laquelle seuls 10 % des fonds propres peuvent provenir du fonds de pension. Toutefois, un financement avec plus de 10% de la caisse de retraite professionnelle est possible sans problème, mais au moins 10% DOIVENT provenir d’autres sources, comme expliqué ci-dessus.

Considérations générales sur l’utilisation des fonds propres

Si le rendement d’un compte titres, du solde d’épargne du pilier 3a ou 3b ou des avoirs de la caisse de pension est supérieur à celui de l’hypothèque, il convient de revoir l’utilisation des liquidités. A titre d’exemple ;

• il est intéressant d’utiliser moins de fonds propres si vos actifs du pilier 3a sont rémunérés à 1,5% par an. (rendement). En comparaison, vous payez un taux d’intérêt de 1% par an pour l’hypothèque (en supposant une hypothèque fixe de 10 ans). La différence de 0,5% (pilier 3a 1,50% – intérêts hypothécaires 1%) est votre bénéfice indirect. Cela est possible car vous mettez en gage l’avoir du pilier 3a et ne le retirez pas directement. Cela signifie que l’argent reste dans le conteneur du pilier 3a et continue à générer un rendement. Si vous le retirez, ce retour est perdu. En outre, vos impôts sur le revenu et sur la fortune augmenteraient. Nous y reviendrons plus tard.

Contributions importantes sur les déclarations d’actifs possibles                                               

• Solde créditeur du compte salaire et épargne
  • Sur le salaire et le compte d’épargne, il est important de mettre de côté un montant comme “réserve de fer” ; cela ne doit rien avoir à voir avec le financement du prêt hypothécaire.
  • Il est également conseillé de déduire les frais engagés pour l’achat du bien (notaire, cadastre, etc.).
• Actifs du fonds de pension
  • Lorsqu’il s’agit de puiser dans le patrimoine des fonds de pension, l’intuition peut être aussi importante que le calcul rationnel d’un planificateur financier..
  • Dans ce cas, il est particulièrement important de préciser comment le risque et les prestations de vieillesse changent à la suite du retrait..
  • Les impôts sont dus sur le retrait en capital, qui doit être payé à partir de sources autres que les avoirs de la CP.
  • Ici aussi, une mise en gage peut être préférable à un retrait en capital.
• Actifs du pilier 3a
  • Lors du retrait d’avoirs du pilier 3a et/ou 3b, la valeur de rachat doit être demandée.
  • Un autre facteur à ne pas sous-estimer, surtout pour les anciennes polices, est le “taux d’intérêt technique”, qui est plus élevé que si vous souscriviez une nouvelle police aujourd’hui. Il est donc généralement préférable de ne pas résilier cette police..
• Compte de titres
  • Lors de la vente de titres, il est important de tenir compte du moment de la vente. Dans un mouvement à la baisse, il peut être utile de reconsidérer cette utilisation des fonds propres.
• Prêt
  • Pour qu’un établissement de crédit puisse comptabiliser un prêt en tant que fonds propres durs, le prêt doit être “non productif d’intérêts” et non “remboursable”. D’un point de vue fiscal, il convient de clarifier si cette situation est effectivement considérée comme un “don” et, en fonction du degré de parenté, peut déclencher un impôt sur les dons..
• Dons et héritages anticipés
  • Dans le cas de cadeaux et d’héritages anticipés, il est particulièrement important de clarifier l’obligation de compensation ou d’en discuter au sein de la famille. Un versement anticipé ou une donation peut provoquer des troubles et des questions sans réponse si les autres héritiers se sentent désavantagés.

Avantages directs et indirects dans la stratégie des fonds propres

Les clients qui examinent l’utilisation des fonds propres et demandent des conseils à cet égard bénéficient généralement directement et indirectement de cette analyse..

À première vue, il peut sembler que vous payez plus pour votre hypothèque. Étant donné que l’hypothèque est plus élevée lorsque vous utilisez moins de fonds propres et que, par conséquent, aux yeux de l’établissement de crédit, le risque est également “pire”, le taux d’intérêt hypothécaire peut également être plus mauvais que si vous faites un financement “standard” (20% de fonds propres / 80% d’hypothèque)..

D’autre part, les avantages suivants sont causés:

• Si vous ne retirez pas les avoirs du pilier 3a et de la caisse de pension pour l’achat de votre propre logement, aucun impôt sur le versement en capital ne sera non plus dû (pour un retrait de 100 000 francs, cela peut représenter entre 4 500 et 7 500 francs, selon votre lieu de résidence).
• Les avoirs du pilier 3a et de la caisse de pension continuent de produire un rendement et vous bénéficiez de l’effet des intérêts composés. En outre, les prestations de risque dans le régime de pension (3a ou PF) restent les mêmes, car votre argent se trouve toujours dans ces conteneurs.
• À long terme, le rendement de vos dépôts de titres est généralement supérieur à ce que vous coûte l’intérêt hypothécaire..
• Vous pouvez déduire de votre revenu imposable les frais d’intérêt plus élevés encourus en raison de l’hypothèque plus élevée. En fonction du taux marginal d’imposition, l’avantage fiscal représente souvent un tiers ou plus des frais d’intérêt.
• Le montant total de l’hypothèque, plus élevé, est déduit de votre patrimoine dans votre déclaration d’impôts. Cela permet également de réduire vos impôts fonciers

Conclusion provisoire

Une analyse de l’utilisation des fonds propres devrait toujours faire partie de la préparation d’une base propre pour la prise de décision en matière de financement du logement. Vous avez ainsi la certitude que les fonds utilisés et conservés sont utilisés de manière correcte et efficace. Cela permet d’économiser plusieurs milliers de francs de frais et d’obtenir d’autres avantages, par exemple dans la gestion des risques.

Rétrospectivement, la plupart de nos clients trouvent toujours très utile d’examiner le financement hypothécaire sous différents angles. En effet, outre les bonnes conditions de taux d’intérêt, seules les interfaces de planification de l’utilisation des fonds propres, la bonne stratégie d’amortissement et la flexibilité contractuelle vis-à-vis du prêteur hypothécaire conduisent à un financement vraiment bon..

Conclusion de l’exemple du “financement par actions”.

L’optimisation de l’utilisation des fonds propres permet d’économiser 2 048 francs par an (12 440 francs de coûts dans l’idée initiale, contre 10 392 francs). Sur la durée souhaitée de 10 ans, cela représente une économie de plus de 20 000 CHF.

Conclusion générale

Il vaut toujours la peine de prendre une ou deux heures supplémentaires pour effectuer les calculs d’un financement qui implique plusieurs centaines de milliers de francs de capital.

• Comparez les taux hypothécaires obligatoires, et non les prix catalogue. Par exemple ici…hier…
• Réfléchissez à la meilleure utilisation de vos propres fonds ou demandez conseil à l’un de nos experts en financement.
• Ne choisissez pas la première option d’amortissement proposée par la banque habituelle, mais comparez différentes options.
• Veillez à ne pas signer de contrat qui vous mettrait dans une position de négociation misérable à l’expiration du prêt hypothécaire.

Nous vous conseillons de manière indépendante et holistique. Une consultation complète avec les quatre points mentionnés ci-dessus coûte 970 CHF TVA comprise. Une consultation initiale de 90 minutes maximum sur le sujet est gratuite.

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