La bonne utilisation des fonds propres est souvent plus importante que des taux d’intérêt bas.

Que pouvez-vous faire de mal avec les fonds propres de votre maison ou de votre appartement ?
Cet article montre, à l’aide d’un exemple concret, que les coûts indirects et directs peuvent rapidement atteindre 20 000 francs pour une durée d’hypothèque de 10 ans. Et ce, uniquement en raison de l’utilisation de fonds propres différents sans optimisation du taux d’intérêt hypothécaire.

Dans le cadre de notre travail de conseil quotidien, nous sommes contactés chaque jour pour des questions sur l’accession à la propriété et le financement immobilier. Dans ce contexte, des sommes d’argent très importantes sont en jeu, c’est pourquoi les décisions doivent être fondées et réfléchies. L’expérience montre que lors de l’achat d’un bien immobilier, les clients pensent beaucoup à la durée et au taux d’intérêt de l’hypothèque. Dans ce processus, l’analyse correcte de l’utilisation des fonds propres est généralement négligée. Surtout à une époque où les prêts hypothécaires peuvent être financés avec des taux d’intérêt historiquement bas, il est important d’examiner attentivement l’utilisation des fonds propres. Il en résulte des différences étonnantes dans les coûts directs et indirects.

Informations de base sur les fonds propres de votre propriété

En règle générale, vous devez financer 20 % du prix d’achat de votre logement avec vos propres fonds. 10 % du prix d’achat doivent être financés par des fonds propres dits “durs”, par exemple des avoirs en compte (salaire et compte d’épargne), des dépôts de titres ou des avoirs des piliers 3a et 3b. Les prêts, les héritages anticipés et les dons peuvent également être utilisés comme fonds propres durs.

Le reste du prix d’achat peut également être financé par les avoirs de la caisse de pension. Un malentendu courant est l’hypothèse selon laquelle seuls 10 % des fonds propres peuvent provenir du fonds de pension. Toutefois, un financement avec plus de 10% de la caisse de retraite professionnelle est possible sans problème, mais au moins 10% DOIVENT provenir d’autres sources, comme expliqué ci-dessus.

 

Considérations générales sur l’utilisation des fonds propres

Si le rendement d’un compte titres, du solde d’épargne du pilier 3a ou 3b ou des avoirs de la caisse de pension est supérieur à celui de l’hypothèque, il convient de revoir l’utilisation des liquidités. A titre d’exemple ;

  • il est intéressant d’utiliser moins de fonds propres si vos actifs du pilier 3a sont rémunérés à 1,5% par an. (rendement). En comparaison, vous payez un taux d’intérêt de 1% par an pour l’hypothèque (en supposant une hypothèque fixe de 10 ans). La différence de 0,5% (pilier 3a 1,50% – intérêts hypothécaires 1%) est votre bénéfice indirect. Cela est possible car vous mettez en gage l’avoir du pilier 3a et ne le retirez pas directement. Cela signifie que l’argent reste dans le conteneur du pilier 3a et continue à générer un rendement. Si vous le retirez, ce retour est perdu. En outre, vos impôts sur le revenu et sur la fortune augmenteraient. Nous y reviendrons plus tard.

 

Contributions importantes sur les déclarations d’actifs possibles                                               

  • Solde créditeur du compte salaire et épargne
    • Sur le salaire et le compte d’épargne, il est important de mettre de côté un montant comme “réserve de fer” ; cela ne doit rien avoir à voir avec le financement du prêt hypothécaire.
    • Il est également conseillé de déduire les frais engagés pour l’achat du bien (notaire, cadastre, etc.).
  • Actifs du fonds de pension
    • Lorsqu’il s’agit de puiser dans le patrimoine des fonds de pension, l’intuition peut être aussi importante que le calcul rationnel d’un planificateur financier..
    • Dans ce cas, il est particulièrement important de préciser comment le risque et les prestations de vieillesse changent à la suite du retrait..
    • Les impôts sont dus sur le retrait en capital, qui doit être payé à partir de sources autres que les avoirs de la CP.
    • Ici aussi, une mise en gage peut être préférable à un retrait en capital.
  • Actifs du pilier 3a
    • Lors du retrait d’avoirs du pilier 3a et/ou 3b, la valeur de rachat doit être demandée.
    • Un autre facteur à ne pas sous-estimer, surtout pour les anciennes polices, est le “taux d’intérêt technique”, qui est plus élevé que si vous souscriviez une nouvelle police aujourd’hui. Il est donc généralement préférable de ne pas résilier cette police..
  • Compte de titres
    • Lors de la vente de titres, il est important de tenir compte du moment de la vente. Dans un mouvement à la baisse, il peut être utile de reconsidérer cette utilisation des fonds propres.
  • Prêt
    • Pour qu’un établissement de crédit puisse comptabiliser un prêt en tant que fonds propres durs, le prêt doit être “non productif d’intérêts” et non “remboursable”. D’un point de vue fiscal, il convient de clarifier si cette situation est effectivement considérée comme un “don” et, en fonction du degré de parenté, peut déclencher un impôt sur les dons..
  • Dons et héritages anticipés
    • Dans le cas de cadeaux et d’héritages anticipés, il est particulièrement important de clarifier l’obligation de compensation ou d’en discuter au sein de la famille. Un versement anticipé ou une donation peut provoquer des troubles et des questions sans réponse si les autres héritiers se sentent désavantagés.

 

Avantages directs et indirects dans la stratégie des fonds propres

Les clients qui examinent l’utilisation des fonds propres et demandent des conseils à cet égard bénéficient généralement directement et indirectement de cette analyse..

À première vue, il peut sembler que vous payez plus pour votre hypothèque. Étant donné que l’hypothèque est plus élevée lorsque vous utilisez moins de fonds propres et que, par conséquent, aux yeux de l’établissement de crédit, le risque est également “pire”, le taux d’intérêt hypothécaire peut également être plus mauvais que si vous faites un financement “standard” (20% de fonds propres / 80% d’hypothèque)..

D’autre part, les avantages suivants sont causés:

  • Si vous ne retirez pas les avoirs du pilier 3a et de la caisse de pension pour l’achat de votre propre logement, aucun impôt sur le versement en capital ne sera non plus dû (pour un retrait de 100 000 francs, cela peut représenter entre 4 500 et 7 500 francs, selon votre lieu de résidence).
  • Les avoirs du pilier 3a et de la caisse de pension continuent de produire un rendement et vous bénéficiez de l’effet des intérêts composés. En outre, les prestations de risque dans le régime de pension (3a ou PF) restent les mêmes, car votre argent se trouve toujours dans ces conteneurs.
  • À long terme, le rendement de vos dépôts de titres est généralement supérieur à ce que vous coûte l’intérêt hypothécaire..
  • Vous pouvez déduire de votre revenu imposable les frais d’intérêt plus élevés encourus en raison de l’hypothèque plus élevée. En fonction du taux marginal d’imposition, l’avantage fiscal représente souvent un tiers ou plus des frais d’intérêt.
  • Le montant total de l’hypothèque, plus élevé, est déduit de votre patrimoine dans votre déclaration d’impôts. Cela permet également de réduire vos impôts fonciers

 

Conclusion provisoire

Une analyse de l’utilisation des fonds propres devrait toujours faire partie de la préparation d’une base propre pour la prise de décision en matière de financement du logement. Vous avez ainsi la certitude que les fonds utilisés et conservés sont utilisés de manière correcte et efficace. Cela permet d’économiser plusieurs milliers de francs de frais et d’obtenir d’autres avantages, par exemple dans la gestion des risques.

Rétrospectivement, la plupart de nos clients trouvent toujours très utile d’examiner le financement hypothécaire sous différents angles. En effet, outre les bonnes conditions de taux d’intérêt, seules les interfaces de planification de l’utilisation des fonds propres, la bonne stratégie d’amortissement et la flexibilité contractuelle vis-à-vis du prêteur hypothécaire conduisent à un financement vraiment bon..

 

Hypothekenrechner

Conclusion de l’exemple du “financement par actions”.

L’optimisation de l’utilisation des fonds propres permet d’économiser 2 048 francs par an (12 440 francs de coûts dans l’idée initiale, contre 10 392 francs). Sur la durée souhaitée de 10 ans, cela représente une économie de plus de 20 000 CHF.

 

Conclusion générale

Il vaut toujours la peine de prendre une ou deux heures supplémentaires pour effectuer les calculs d’un financement qui implique plusieurs centaines de milliers de francs de capital.

  • Comparez les taux hypothécaires obligatoires, et non les prix catalogue. Par exemple ici…hier…
  • Réfléchissez à la meilleure utilisation de vos propres fonds ou demandez conseil à l’un de nos experts en financement.
  • Ne choisissez pas la première option d’amortissement proposée par la banque habituelle, mais comparez différentes options.
  • Veillez à ne pas signer de contrat qui vous mettrait dans une position de négociation misérable à l’expiration du prêt hypothécaire.

Nous vous conseillons de manière indépendante et holistique. Une consultation complète avec les quatre points mentionnés ci-dessus coûte 970 CHF TVA comprise. Une consultation initiale de 90 minutes maximum sur le sujet est gratuite.

 

Appelez-nous, nous sommes impatients de vous entendre :
(Mo-Fr 10 à 18 heures)
Fribourg: 026 347 16 16
Viège: 027 945 66 60
Zürich: 043 211 61 61
Berne: 031 970 38 80
Thoune: 033 225 01 60

Prendre contact

 

  • Checklist pour l'achat d'une maison

    Que dois-je prendre en compte ?

  • Comparaison des prêts hypothécaires

    Intérêts à partir de 0,45%

  • Calculateur de viabilité

    Quels sont les biens que je peux me permettre?

  • L'immobilier en général

    Tout sur le thème de l’immobilier

  • Vendre un bien

    Comment vendre au meilleur prix

  • Acheter un bien

    Faites de votre rêve une réalité

  • Calculateurs financiers

    Tous les calculateurs, comparaisons et algorithmes

  • Promesse de qualité

    Notre promesse de qualité à nos clients

Cela pourrait également vous intéresser

Lade Suchresultate
Hypothek verlängern

Prolonger le prêt hypothécaire de la bonne manière

Lorsque votre prêt hypothécaire arrive à échéance, vous pouvez généralement le renouveler auprès de votre banque 6 mois (ou dans certains cas plus tôt) avant son expiration. Mais attendez, il est maintenant possible d'améliorer les conditions. Tout a...
Hypothek verlängern

Prolonger le prêt hypothécaire de la bonne manière

Wenn Ihre Hypothek abläuft, können Sie diese in der Regel 6 Monate (oder zum Teil auch früher) vor Ablauf bei Ihrer Bank verlängern. Aber Halt, jetzt ist es möglich, die Konditionen zu verbessern. Alles hat sich jetzt geändert!
Prognose Hypothekarzinsen. Steigen oder sinken die Hypozinsen?

Les taux d’intérêt hypothécaires sont-ils actuellement en forte hausse ?

Sind die Zeiten der Billig-Hypotheken vorbei? Taugen Zinsprognosen überhaupt etwas? Welche Grundprinzipien sollten stattdessen bei einer Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden?
Stellenwechsel Pensionskasse Geld verlieren

Changement d’emploi et caisse de pension

Wie gehe ich mit den Geldern aus der 2. Säule, der Beruflichen Vorsorge, optimal um? Was gibt es wichtiges zu beachten?
SARON oder Festhypothek

SARON ou hypothèque à taux fixe ?

En fonction de la situation, différents types d'hypothèques sont envisageables. Une combinaison de SARON et de prêts hypothécaires à taux fixe est intéressante. La proportion de chacun dépend de votre capacité de risque.
Einkauf in die Pensionskasse

Rachat dans la caisse de pension

Ein häufig diskutiertes Thema sind die freiwilligen Einkäufe in die Pensionskasse. Doch für wen lohnen sich diese überhaupt? Was sind die Vorteile und wann sollten die Einkäufe gemacht werden?
Frühpensionierung

Retraite anticipée

Den längsten Urlaub des Lebens frühzeitig beginnen? Welche Folgen hat eine Frühpensionierung und was dabei alles beachtet werden sollte.

33 astuces fiscales

S'il y a une chose sur laquelle vous pouvez compter, c'est bien votre facture fiscale annuelle. Avec quelques conseils et astuces, vous pouvez alléger un peu cette charge.

Economisez des impôts avec le pilier 3a

Informations de base sur le pilier 3a
Quellensteuer Steuererklärung FINA Finanzplanung

Impôt à la source

Quand est-il utile pour une personne imposée à la source de remplir sa déclaration de revenus ?
  • Consultation

    Le fait de n'avoir un seul interlocuteur pour tous les domaines de la planification financière vous permet d'économiser beaucoup de temps et d'argent

  • Immobilier

    Réalisez le rêve de posséder votre propre maison ou de vendre votre propriété

  • Prévoyance

    Votre prévoyance est votre avenir. Vous pourrez ainsi planifier de manière ciblée et avec succès les plus longues de vos vacances.

  • Protection

    63 % des Suisses sont surassurés ou même doublement assurés. Notre devise : "Le moins d'assurances possible, mais autant que nécessaire sur le plan existentiel !

  • Conseil fiscal

    Installez-vous. Nous réduisons vos impôts

  • Sécurité juridique

    Avec nous, faites valoir vos droits. En outre, nous vous aidons à être capable d'agir de manière autonome dans toutes les situations de la vie.

  • Investissement

    Comment obtenir un rendement attractif avec des investissements écologiquement et socialement durables.