Eigenkapital Haus - Wie Sie es gewinnbringend einsetzen

Der richtige Eigenkapital Einsatz ist oft wichtiger als tiefe Zinsen

Was kann man denn falsch machen beim Eigenkapital fürs Haus oder für die Wohnung?
Dieser Artikel zeigt anhand eines konkreten Beispiels, dass indirekte und direkte Kosten schnell mal 20’000 CHF ausmachen können bei einer Hypothekarlaufzeit von 10 Jahren. Und dies nur aufgrund unterschiedlichem Eigenkapital Einsatz ohne Hypothekarzinsoptimierung.

In unserem Berateralltag werden wir täglich mit Fragen zum Thema Eigenheim und Immobilienfinanzierung kontaktiert. In diesem Zusammenhang geht es jeweils um sehr hohe Geldsummen, weshalb Entscheidungen fundiert und wohlüberlegt getroffen werden sollten. Die Erfahrung zeigt, dass sich Kunden beim Kauf einer Liegenschaft viele Gedanken über die Laufzeit und den Zinssatz der Hypothek machen. Dabei wird die saubere Analyse des Eigenmittel Einsatzes meist vernachlässigt. Gerade in Zeiten, in welchen Hypotheken mit historisch tiefen Zinssätzen finanziert werden können ist es wichtig, den Eigenkapital Einsatz genau zu überprüfen. Erstaunliche Unterschiede bei den direkten und indirekten Kosten sind die Folge.

Grundsätzliches zum Eigenkapital für Ihre Immobilie

In der Regel ist es so, dass Sie für den Kauf Ihres Eigenheims 20% des Kaufpreises mit Eigenmitteln finanzieren sollten. 10% des Kaufpreises müssen mit sogenannten «harten Eigenmitteln», als Beispiel Kontoguthaben (Lohn- und Sparkonto), Wertschriftendepots oder Vermögen in der Säule 3a und 3b, finanziert werden. Darlehen, Erbvorbezüge und Schenkungen können auch als harte Eigenmittel verwendet werden.

Den Rest des Kaufpreises können auch mit Vermögen aus der Pensionskasse finanziert werden. Ein häufiges Missverständnis ist die Annahme, dass nur 10% des Eigenkapitals aus der Pensionskasse stammen darf. Eine Finanzierung mit mehr als 10% aus der beruflichen Vorsorge ist jedoch problemlos möglich, jedoch MUSS mindestens 10% aus anderen Quellen stammen, wie oben erläutert.

Generelle Überlegung beim Einsatz des Eigenkapitals

Wenn Sie auf einem Wertschriftenkonto, oder auf dem Sparguthaben der Säule 3a oder 3b, oder auf dem Vermögen in der Pensionskasse mehr Rendite erwirtschaften als Sie für Ihre Hypothek bezahlen, dann empfiehlt es sich, den Einsatz der liquiden Mittel zu überprüfen. Als Beispiel;

ist es interessant, weniger Eigenmittel einzusetzen, wenn Ihr Guthaben in der Säule 3a mit 1.5% p.a. (Rendite) verzinst wird. Im Vergleich dazu bezahlen Sie für die Hypothek (Annahme Festhypothek 10 Jahre) einen Zinssatz von 1% pro Jahr. Die Differenz von 0.5% (Säule 3a 1.50% – Hypothekarzins 1%) ist Ihr indirekter Gewinn. Dies kann erreicht werden, weil Sie das Guthaben aus der Säule 3a verpfänden und nicht direkt beziehen. Damit bleibt das Geld im Gefäss der Säule 3a und erwirtschaftet weiterhin eine Rendite. Bei einem Bezug geht diese Rendite verloren. Zudem würden Ihre Einkommens- und Vermögenssteuern steigen. Dazu später mehr.

Wichtige Inputs zu möglichen Vermögensaufstellungen

Guthaben auf Lohn- und Sparkonto
- Auf dem Lohn- und Sparkonto ist es wichtig, einen Betrag als «eiserne Reserve» zurückzulegen, diese sollte nichts mit der Hypothekarfinanzierung zu tun haben.
- Weiter empfiehlt es sich auch, die anfallenden Kosten für den Kauf der Liegenschaft (Notar, Grundbuchamt, usw.) abzuziehen.
Guthaben in der Pensionskasse
- Bei Bezug der Guthaben aus der Pensionskasse kann das «Bauchgefühl» ähnlich wichtig sein wie die rationale Berechnung einer Finanzplanerin.
- Hier gilt besonders abzuklären, wie sich die Risiko- und Altersleistungen durch den Bezug verändern.
- Beim Kapitalbezug werden Steuern fällig, die aus anderen Quellen als der PK-Gelder bezahlt werden müssen.
- Allenfalls ist auch hier eine Verpfändung einem Kapitalbezug vorzuziehen.
Guthaben in der Säule 3a
- Beim Bezug der Guthaben aus der Säule 3a und/oder 3b ist der Rückkaufswert abzufragen.
- Weiter nicht zu unterschätzen, vor allem bei älteren Policen, ist der sogenannte «technische Zinssatz» zu überprüfen, dieser ist höher, als wenn Sie heute eine neue Police abschliessen. Meist ist es deshalb besser, diese Police nicht aufzulösen.
Wertschriftenkonto
- Beim Verkauf von Wertschriften ist der Zeitpunkt zu beachten. In einer absteigenden Bewegung kann es sich lohnen, diesen Eigenmitteleinsatz nochmals zu überdenken.
Darlehen
- Damit ein Kreditinstitut ein Darlehen zu den harten Eigenmitteln anrechnen kann, muss das Darlehen «unverzinst» und nicht «rückzahlungspflichtig» sein. Steuertechnisch ist abzuklären, ob dieser Sachverhalt faktisch als «Schenkung» angesehen wird und, je nach Verwandtschaftsgrad, eine Schenkungssteuer auslösen kann.
Schenkungen und Erbvorbezüge
- Bei Schenkungen und Erbvorbezügen gilt es insbesondere die Ausgleichspflicht abzuklären, bzw. in der Familie zu besprechen. Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung kann für Unruhe und offene Fragen sorgen, wenn sich die anderen Erben benachteiligt fühlen.

Direkte und indirekte Vorteile bei der Eigenmittelstrategie

Kunden, die den Einsatz der Eigenmittel überprüfen und sich diesbezüglich beraten lassen, profitieren in der Regel direkt und indirekt von dieser Analyse.

Auf den ersten Blick sieht es vielleicht so aus, als würden Sie mehr für Ihre Hypothek bezahlen. Da die Hypothek beim Einsatz von weniger Eigenkapital höher und somit, in den Augen des Kreditinstituts, auch das Risiko «schlechter» ist, wird unter Umständen auch der Hypothekarzins schlechter sein, als wenn Sie eine «Standard»-Finanzierung (20% Eigenmittel / 80% Hypothek) durchführen.

Andererseits werden folgende Vorteile verursacht:

Wenn Sie die Guthaben aus der Säule 3a und der Pensionskasse für den Kauf des Eigenheims nicht auszahlen lassen, werden auch keine Kapitalauszahlungssteuern fällig (bei einem Bezug von 100’000 CHF kann diese, je nach Wohnort, zwischen 4’500 und 7’500 CHF ausmachen).
Die Guthaben aus der Säule 3a und der Pensionskasse erwirtschaften weiterhin eine Rendite und Sie profitieren vom Zinseszinseffekt. Zusätzlich bleiben die Risikoleistungen in der Vorsorge (3a oder PK) gleich, da Ihr Geld noch immer in diesen Gefässen liegt.
Langfristig erwirtschaften Sie mit Ihren Wertschriftendepots meist mehr Rendite als Sie der Hypothekarzins kostet.
Die höheren Zinskosten, die wegen der höheren Hypothek anfallen, können Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen. Je nach Grenzsteuersatz beträgt der Steuervorteil oft ein Drittel oder mehr der Zinskosten.
Die höhere Gesamthypothek wird in der Steuererklärung beim Vermögen abgezogen. Damit senken Sie auch Ihre Vermögenssteuern.

Zwischenfazit

Für die Ausarbeitung einer sauberen Entscheidungsgrundlage bei der Eigenheimfinanzierung sollte die Analyse des Eigenmitteleinsatzes immer dazugehören. Damit haben Sie die Sicherheit, dass die eingesetzten und zurückbehaltenen Mittel richtig und effizient genutzt werden. Dadurch lassen sich mehrere tausend Franken an Kosten sparen und andere Vorteile z.B. im Risikomanagement erzielen.

Die meisten unserer Kunden schätzen es im Nachhinein immer als sehr wertvoll ein, die Finanzierung der Hypothek aus verschiedenen Blickwinkeln zu betrachten. Denn nebst den guten Zinskonditionen führen erst die Schnittstellen Eigenkapital Einsatzplanung, die richtige Amortisationsstrategie und die vertragliche Flexibilität gegenüber dem Hypothekaranbieter zu einer wirklich guten Finanzierung.

Hypothekenrechner

Finanzierungsbeispiel verbergen

Details Eigenkapital Finanzierungsbeispiel

Ein Ehepaar, verheiratet, mit zwei Kindern will sich ein Eigenheim für 1 Mio. CHF kaufen. Grundsätzlich müsste das Ehepaar 200’000 CHF einbringen. Deren Vermögensaufstellung, für beide Mann und Frau, sieht wie folgt aus:

Guthaben auf Lohn- und Sparkonto; 100’000 CHF (wird zu 0% verzinst)
Guthaben in der Pensionskasse; 350’000 CHF (obligatorischer Teil mit 1% p.a. verzinst)
Guthaben in der Säule 3a; 80’000 CHF (durchschnittliche Rendite 2.35% p.a.)
Wertschriftenkonto; 45’000 CHF (durchschnittliche Rendite 3.8% p.a.)

Bezüglich Eigenmitteleinsatz kommen die Kunden mit folgender Idee zu einem Experten/ einer Expertin:

Einsatz des Guthabens auf dem Lohn- und Sparkonto 100’000 CHF
Bezug des Guthabens der Säule 3a 80’000 CHF
Verkauf von Wertschriften für 20’000 CHF

Mehrere Kreditinstitute haben den Kunden bestätigt, dass eine solche Finanzierung machbar ist und die Tragbarkeit, je nach Kreditinstitut, zwischen 26 und 29% (regulatorische Obergrenze liegt bei 33.3%) liegt. Die Kunden interessieren sich für eine Hypothek mit fester Laufzeit (Festhypothek) für 10 Jahre. Der Hypothekarzinssatz, abhängig vom Kreditinstitut, liegt bei 1.18%.

Damit wäre die Kostenaufstellung für die Hypothek, gemäss Idee der Kundschaft, wie folgt:

800’000 CHF x Zinssatz 1.18% = 9’440 CHF p.a.

Der Bezug der Säule 3a, mit 80’000 CHF, hat eine Kapitalauszahlungssteuer von 3’600 CHF. Das ergibt Kosten von 360 CHF p.a., verteilt auf die Laufzeit der Hypothek von 10 Jahren.

In unserem Beispiel hat die Säule 3a jedes Jahr 2.35% Rendite erzielt, da 80’000 CHF davon bezogen werden, bedeutet dies, dass Opportunitätskosten von 1’880 CHF p.a. eingerechnet werden müssen.

Der Verkauf der Wertschriften, 20’000 CHF x 3.8%, verursacht weitere Opportunitätskosten von 760 CHF pro Jahr.

Somit “kostet” die Hypothek den Kunden zusammen mit den Opportunitätsverlusten (9’440 CHF + 360 CHF + 1’880 CHF + 760 CHF) total 12’440 CHF pro Jahr oder 1’037 CHF pro Monat. Auf die Hypothekarsumme von 800’000 CHF entspricht dies einem Zinssatz von 1.56% (12’440 geteilt durch 800’000).

Mögliche alternative Lösung – im Wissen, dass es je nach Kundensituation viele unterschiedliche gute Lösungen gibt

Guthaben auf Lohn- und Sparkonto; 100’000 CHF (wird zu 0% verzinst)
- Eigenmitteleinsatz 60’000 CHF
- Für die Kosten des Kaufes der Liegenschaft werden 10’000 CHF reserviert
- Die «eiserne Reserve» beträgt 30’000 CHF
Guthaben in der Pensionskasse; 350’000 CHF (obligatorischer Teil mit 1% p.a. verzinst)
- Vom Pensionskassenguthaben werden 60’000 CHF verpfändet, kein Geldfluss, die Verpfändung dient lediglich der Sicherheit des Kreditinstituts
Guthaben in der Säule 3a; 80’000 CHF (durchschnittliche Rendite 2.35% p.a.)
- Das Guthaben wird verpfändet, kein Geldfluss, die Verpfändung dient lediglich der Sicherheit des Kreditinstituts
- Das Guthaben kann weiterhin 1’880 CHF p.a. Rendite (Berechnung siehe oben) erwirtschaften
- Weiter entfällt die Kapitalauszahlungssteuer in der Höhe von 3’600 CHF (siehe oben)
Wertschriftenkonto; 45’000 CHF (durchschnittliche Rendite 3.8% p.a.)
- Das Guthaben kann weiterhin 760 CHF p.a. (Berechnung siehe oben) erwirtschaften

Somit sieht der empfohlene Eigenmitteleinsatz folgendermassen aus:

60’000 CHF werden aus den liquiden Mitteln, tatsächlicher Geldfluss, eingebracht
60’000 CHF werden in der Pensionskasse verpfändet, kein Geldfluss
80’000 CHF werden in der Säule 3a verpfändet, kein Geldfluss

Durch den kleineren Eigenmitteleinsatz, 60’000 CHF statt 200’000 CHF, ist der Fremdfinanzierungsgrad von 80% (Hypothek 800’000 CHF im Vergleich zum Kaufpreis 1 Mio. CHF) auf 94% (Hypothek 940’000 CHF im Vergleich zum Kaufpreis 1 Mio. CHF) gestiegen. Aufgrund der höheren Fremdfinanzierung kann sich der Hypothekarzinssatz unter Umständen ein klein wenig verschlechtern. In diesem Beispiel wird angenommen, dass der Hypothekarzinssatz von 1.18% auf 1.20% steigt. In der Praxis bleibt diese Erhöhung oft aus.

Damit sieht die neue Kostenstruktur im Vergleich folgendermassen aus:

940’000 CHF x 1.20% = 11’280 CHF

Davon kann nun der direkte und indirekte Vorteil abgezogen werden:

Das Guthaben in der Säule 3a erwirtschaftet weiterhin 1’880 CHF pro Jahr, da das Geld nicht bezogen, sondern verpfändet wurde
Das Wertschriftenguthaben wurde nicht gebraucht, sodass die angedachten Mittel von 20’000 CHF aus diesem Konto, weiterhin 760 CHF Rendite p.a. einbringen
Durch die höhere Hypothek ist auch die jährliche Zinsbelastung höher. Die Zinsbelastung kann vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Eine Zinsbelastung von 11’280 CHF p.a. statt vorher 9’440 CHF (siehe Berechnung oben) führt, bei einem Grenzsteuersatz von 30%, zu Steuerersparnissen von 552 CHF pro Jahr.
Durch die höhere Hypothek, 940’000 CHF statt 800’000 CHF, kann auch das steuerbare Vermögen reduziert werden. Dies sorgt ebenfalls für eine weitere Steuerersparnis von 336 CHF pro Jahr

Die Kosten der Hypothek sehen nach der Optimierung des Eigenmitteleinsatzes wie folgt aus:

Hypothekarkosten 11’280 CHF – 336 CHF – 552 CHF = 10’392 CHF pro Jahr oder 866 CHF pro Monat – die Kosten von 10’368 CHF im Vergleich zu der Hypothek von 940’000 CHF ergeben einen Zinssatz von 1.11%.

Fazit aus dem Beispiel “Eigenkapital Finanzierung”

Durch die Optimierung des Eigenmitteleinsatzes können 2’048 CHF pro Jahr (12’440 CHF Kosten in der Ursprungsidee, gegenüber 10’392 CHF) eingespart werden. Auf die gewünschte Laufzeit von 10 Jahren bedeutet das eine Ersparnis von über 20’000 CHF.

Gesamtfazit

Es lohnt sich immer, bei Finanzierungen welche viele hunderttausende Franken Kapital betreffen, sich 1-2 Stunden mehr Zeit zum Rechnen zu nehmen.

Vergleichen Sie verbindliche Hypothekarzinsen, nicht Listenpreise. Zum Beispiel hier…
Machen Sie sich über den optimalen Eigenmitteleinsatz Gedanken oder lassen Sie sich von einem unserer Finanzierungsexperten beraten
Wählen Sie nicht die erstbeste Amortisationsvariante der Hausbank, sondern vergleichen Sie verschiedene Möglichkeiten
Passen Sie auf, dass Sie keine Knebelverträge unterzeichnen, bei denen Sie sich nach Ablauf der Hypothek in einer miserablen Verhandlungsposition befinden.

Wir beraten Sie unabhängig und ganzheitlich. Eine komplette Beratung mit allen vier oben genannten Punkten kostet CHF 970.- inkl. MwSt. Eine Erstberatung von max. 90 Minuten zum Thema ist kostenfrei.

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