Eigenkapital Haus – Wie Sie es gewinnbringend einsetzen

Der richtige Eigenkapital Einsatz ist oft wichtiger als tiefe Zinsen

In unserem Berateralltag werden wir täglich mit Fragen zum Thema Eigenheim und Immobilienfinanzierung kontaktiert. In diesem Zusammenhang geht es jeweils um sehr hohe Geldsummen, weshalb Entscheidungen fundiert und wohlüberlegt getroffen werden sollten. Die Erfahrung zeigt, dass sich Kunden beim Kauf einer Liegenschaft viele Gedanken über die Laufzeit und den Zinssatz der Hypothek machen. Dabei wird die saubere Analyse des Eigenmittel Einsatzes meist vernachlässigt. Gerade in Zeiten, in welchen Hypotheken mit historisch tiefen Zinssätzen finanziert werden können ist es wichtig, den Eigenkapital Einsatz genau zu überprüfen. Erstaunliche Unterschiede bei den direkten und indirekten Kosten sind die Folge.

Grundsätzliches zum Eigenkapital für Ihre Immobilie

In der Regel ist es so, dass Sie für den Kauf Ihres Eigenheims 20% des Kaufpreises mit Eigenmitteln finanzieren sollten. 10% des Kaufpreises müssen mit sogenannten «harten Eigenmitteln», als Beispiel Kontoguthaben (Lohn- und Sparkonto), Wertschriftendepots oder Vermögen in der Säule 3a und 3b, finanziert werden. Darlehen, Erbvorbezüge und Schenkungen können auch als harte Eigenmittel verwendet werden.

Den Rest des Kaufpreises können auch mit Vermögen aus der Pensionskasse finanziert werden. Ein häufiges Missverständnis ist die Annahme, dass nur 10% des Eigenkapitals aus der Pensionskasse stammen darf. Eine Finanzierung mit mehr als 10% aus der beruflichen Vorsorge ist jedoch problemlos möglich, jedoch MUSS mindestens 10% aus anderen Quellen stammen, wie oben erläutert.

Generelle Überlegung beim Einsatz des Eigenkapitals

Wenn Sie auf einem Wertschriftenkonto, oder auf dem Sparguthaben der Säule 3a oder 3b, oder auf dem Vermögen in der Pensionskasse mehr Rendite erwirtschaften als Sie für Ihre Hypothek bezahlen, dann empfiehlt es sich, den Einsatz der liquiden Mittel zu überprüfen. Als Beispiel;

• ist es interessant, weniger Eigenmittel einzusetzen, wenn Ihr Guthaben in der Säule 3a mit 1.5% p.a. (Rendite) verzinst wird. Im Vergleich dazu bezahlen Sie für die Hypothek (Annahme Festhypothek 10 Jahre) einen Zinssatz von 1% pro Jahr. Die Differenz von 0.5% (Säule 3a 1.50% – Hypothekarzins 1%) ist Ihr indirekter Gewinn. Dies kann erreicht werden, weil Sie das Guthaben aus der Säule 3a verpfänden und nicht direkt beziehen. Damit bleibt das Geld im Gefäss der Säule 3a und erwirtschaftet weiterhin eine Rendite. Bei einem Bezug geht diese Rendite verloren. Zudem würden Ihre Einkommens- und Vermögenssteuern steigen. Dazu später mehr.

Wichtige Inputs zu möglichen Vermögensaufstellungen                                               

• Guthaben auf Lohn- und Sparkonto
  • Auf dem Lohn- und Sparkonto ist es wichtig, einen Betrag als «eiserne Reserve» zurückzulegen, diese sollte nichts mit der Hypothekarfinanzierung zu tun haben.
  • Weiter empfiehlt es sich auch, die anfallenden Kosten für den Kauf der Liegenschaft (Notar, Grundbuchamt, usw.) abzuziehen.
• Guthaben in der Pensionskasse
  • Bei Bezug der Guthaben aus der Pensionskasse kann das «Bauchgefühl» ähnlich wichtig sein wie die rationale Berechnung einer Finanzplanerin.
  • Hier gilt besonders abzuklären, wie sich die Risiko- und Altersleistungen durch den Bezug verändern.
  • Beim Kapitalbezug werden Steuern fällig, die aus anderen Quellen als der PK-Gelder bezahlt werden müssen.
  • Allenfalls ist auch hier eine Verpfändung einem Kapitalbezug vorzuziehen.
• Guthaben in der Säule 3a
  • Beim Bezug der Guthaben aus der Säule 3a und/oder 3b ist der Rückkaufswert abzufragen.
  • Weiter nicht zu unterschätzen, vor allem bei älteren Policen, ist der sogenannte «technische Zinssatz» zu überprüfen, dieser ist höher, als wenn Sie heute eine neue Police abschliessen. Meist ist es deshalb besser, diese Police nicht aufzulösen.
• Wertschriftenkonto
  • Beim Verkauf von Wertschriften ist der Zeitpunkt zu beachten. In einer absteigenden Bewegung kann es sich lohnen, diesen Eigenmitteleinsatz nochmals zu überdenken.
• Darlehen
  • Damit ein Kreditinstitut ein Darlehen zu den harten Eigenmitteln anrechnen kann, muss das Darlehen «unverzinst» und nicht «rückzahlungspflichtig» sein. Steuertechnisch ist abzuklären, ob dieser Sachverhalt faktisch als «Schenkung» angesehen wird und, je nach Verwandtschaftsgrad, eine Schenkungssteuer auslösen kann.
• Schenkungen und Erbvorbezüge
  • Bei Schenkungen und Erbvorbezügen gilt es insbesondere die Ausgleichspflicht abzuklären, bzw. in der Familie zu besprechen. Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung kann für Unruhe und offene Fragen sorgen, wenn sich die anderen Erben benachteiligt fühlen.

Direkte und indirekte Vorteile bei der Eigenmittelstrategie

Kunden, die den Einsatz der Eigenmittel überprüfen und sich diesbezüglich beraten lassen, profitieren in der Regel direkt und indirekt von dieser Analyse.

Auf den ersten Blick sieht es vielleicht so aus, als würden Sie mehr für Ihre Hypothek bezahlen. Da die Hypothek beim Einsatz von weniger Eigenkapital höher und somit, in den Augen des Kreditinstituts, auch das Risiko «schlechter» ist, wird unter Umständen auch der Hypothekarzins schlechter sein, als wenn Sie eine «Standard»-Finanzierung (20% Eigenmittel / 80% Hypothek) durchführen.

Andererseits werden folgende Vorteile verursacht:

• Wenn Sie die Guthaben aus der Säule 3a und der Pensionskasse für den Kauf des Eigenheims nicht auszahlen lassen, werden auch keine Kapitalauszahlungssteuern fällig (bei einem Bezug von 100’000 CHF kann diese, je nach Wohnort, zwischen 4’500 und 7’500 CHF ausmachen).
• Die Guthaben aus der Säule 3a und der Pensionskasse erwirtschaften weiterhin eine Rendite und Sie profitieren vom Zinseszinseffekt. Zusätzlich bleiben die Risikoleistungen in der Vorsorge (3a oder PK) gleich, da Ihr Geld noch immer in diesen Gefässen liegt.
• Langfristig erwirtschaften Sie mit Ihren Wertschriftendepots meist mehr Rendite als Sie der Hypothekarzins kostet.
• Die höheren Zinskosten, die wegen der höheren Hypothek anfallen, können Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen. Je nach Grenzsteuersatz beträgt der Steuervorteil oft ein Drittel oder mehr der Zinskosten.
• Die höhere Gesamthypothek wird in der Steuererklärung beim Vermögen abgezogen. Damit senken Sie auch Ihre Vermögenssteuern.

Zwischenfazit

Für die Ausarbeitung einer sauberen Entscheidungsgrundlage bei der Eigenheimfinanzierung sollte die Analyse des Eigenmitteleinsatzes immer dazugehören. Damit haben Sie die Sicherheit, dass die eingesetzten und zurückbehaltenen Mittel richtig und effizient genutzt werden. Dadurch lassen sich mehrere tausend Franken an Kosten sparen und andere Vorteile z.B. im Risikomanagement erzielen.

Die meisten unserer Kunden schätzen es im Nachhinein immer als sehr wertvoll ein, die Finanzierung der Hypothek aus verschiedenen Blickwinkeln zu betrachten. Denn nebst den guten Zinskonditionen führen erst die Schnittstellen Eigenkapital Einsatzplanung, die richtige Amortisationsstrategie und die vertragliche Flexibilität gegenüber dem Hypothekaranbieter zu einer wirklich guten Finanzierung.

Fazit aus dem Beispiel “Eigenkapital Finanzierung”

Durch die Optimierung des Eigenmitteleinsatzes können 2’048 CHF pro Jahr (12’440 CHF Kosten in der Ursprungsidee, gegenüber 10’392 CHF) eingespart werden. Auf die gewünschte Laufzeit von 10 Jahren bedeutet das eine Ersparnis von über 20’000 CHF.

Gesamtfazit

Es lohnt sich immer, bei Finanzierungen welche viele hunderttausende Franken Kapital betreffen, sich 1-2 Stunden mehr Zeit zum Rechnen zu nehmen.

• Vergleichen Sie verbindliche Hypothekarzinsen, nicht Listenpreise. Zum Beispiel hier…
• Machen Sie sich über den optimalen Eigenmitteleinsatz Gedanken oder lassen Sie sich von einem unserer Finanzierungsexperten beraten
• Wählen Sie nicht die erstbeste Amortisationsvariante der Hausbank, sondern vergleichen Sie verschiedene Möglichkeiten
• Passen Sie auf, dass Sie keine Knebelverträge unterzeichnen, bei denen Sie sich nach Ablauf der Hypothek in einer miserablen Verhandlungsposition befinden.

Wir beraten Sie unabhängig und ganzheitlich. Eine komplette Beratung mit allen vier oben genannten Punkten kostet CHF 970.- inkl. MwSt. Eine Erstberatung von max. 90 Minuten zum Thema ist kostenfrei.

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