Was ist eine Saronhypothek
SARON sind Kurzfristhypotheken von unter einem Jahr. Von Festhypotheken spricht man theoretisch bereits ab Laufzeiten von einem Jahr. Die Laufzeit kann aber auch 20 Jahre und mehr betragen. Langfristig gesehen sind die SARON-Zinssätze günstiger als Festhypotheken. Die Auswahl der richtigen Hypothek ist je nach Lebenssituation unterschiedlich.
In unserem Berateralltag werden wir immer wieder mit wichtigen Fragen zum Thema Eigenheim und Immobilienfinanzierung kontaktiert. In diesem Zusammenhang geht es jeweils um viel Geld, weshalb Entscheidungen wohlüberlegt getroffen werden sollten. In einem ersten Schritt möchten wir Ihnen die Vor-und Nachteile der verschiedenen Varianten aufzeigen. Am Schluss dieser Seite finden Sie die häufigsten Kundenfragen beantwortet durch unsere Fachexperten.
Wann sind Festhypotheken besser als Saron
Bei dieser Variante der Hypothek werden die Zinsen für eine vordefinierte Laufzeit fixiert. Im Normalfall werden auf dem Markt Laufzeiten von 3 bis 25 Jahren angeboten, allerdings sind gerade die sehr langen Zeitspannen eher selten anzutreffen. Gefragt sind in der Regel Angebote zwischen 5 und 10 Jahren. Sofern von steigenden Zinsen ausgegangen wird, kann eine Zinsfixierung über eine längere Laufzeit sinnvoll sein, da hierdurch eine Planungssicherheit entsteht und man sich keine Gedanken um Zinsveränderungen machen muss. Durch diese klare Möglichkeit der Budgetierung der Zinsbelastung ist diese Form der Hypothek in der Schweiz momentan sehr beliebt. Allerdings ist gerade hier ein Hypothekenvergleich unabdinglich! Nehmen wir als Beispiel eine Hypothek von CHF 600’000.-. Bereits bei einem kleinen Zinsunterschied von nur 0,1% ergibt dies eine Differenzsumme über 10 Jahre von CHF 6’000.-.
Vorsicht Vorfälligkeitsentschädigung
Auch der unterschiedliche Umgang mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung sollte vor der Vertragsunterzeichnung abgeklärt sein. So werden in der Regel die Zinsen, welche bis Ende der Laufzeit noch anfallen würden, bei einer vorzeitigen Kündigung verrechnet. Übernimmt dann bei einem Verkauf der neue Eigentümer die Hypothek nicht, so muss der Verkäufer diese Kosten aus eigener Tasche bezahlen. Es gibt allerdings Hypothekenanbieter welche bei einem Verkauf innerhalb der Familie oder bei einem Verkauf aus zwingenden Gründen wie etwa der Todesfall eines Kreditnehmers darauf verzichten.
Somit lohnt sich eine Festhypothek, wenn Sie über einen längeren Zeitraum planen möchten, bei einer ungewissen Zukunft ist allenfalls eher eine andere Finanzierungsart zu bevorzugen.
LIBOR- und SARON Hypotheken
Der Zinssatz für eine LIBOR Hypothek setzt sich aus dem sogenannten LIBOR (London Interbank Offered Rate) Zinssatz und der individuellen Kosten- und Gewinnmarge der Bank sowie einer Risikomarge nach Bonität des Schuldners zusammen. Der LIBOR ist der Mittelwert aus den Zinsen für den sich die europäischen Banken gegenseitig Geld leihen würden. Für lange Zeit war es unvorstellbar, dass die Zinsen jemals ins Negative fallen würden, genau dies trat allerdings im August 2011 ein. Viele Banken hatten Probleme mit Ihren laufenden Kreditverträgen, da als Referenzwert keine Untergrenze festgesetzt wurde. Somit wäre es möglich gewesen, dass die Bank ihren Kunden sogar Geld für die Hypothek bezahlen müsste. Die bestehenden Kreditverträge wurden allerdings sehr schnell und kommentarlos angepasst und bei Neuabschlüssen ist eine Untergrenze von 0.00% für den LIBOR festgelegt. Die Zukunft der LIBOR Hypotheken ist jedoch ungewiss, denn ab Ende 2021 wird der LIBOR Zinssatz aufgrund von Kursmanipulationen nicht mehr als Basis für die Hypothek herangezogen, sondern wird durch den Nachfolgezinssatz SARON (Swiss Average Rate Overnight) ersetzt. Dieser Zinssatz sollte dann transparenter werden. Die Auswirkungen auf die Eigentümer mit bestehenden LIBOR Hypotheken ist noch unklar. Allgemein wird davon ausgegangen, dass die Umstellung keinen negativen Einfluss auf den Hypothekarzins haben wird. Allerdings gibt es auch Experten, welche eine Margenerhöhung durch diesen Wechsel voraussagen, wodurch sich die Konditionen bei diesen Verträgen verschlechtern würden. Diese Bedenken würden dann für einen Wechsel zu einer Festhypothek aufgrund der allgemein tiefen Zinslage sprechen.
Historische Zinsentwicklung SARON und LIBOR
Betrachtet man die kalkulatorisch historischen Zinssätze des SARON und des LIBOR im Vergleich, sind die Zinsen praktisch identisch. LIBOR Hypotheken waren im langjährigen Vergleich zum Abschlusszeitpunkt meist die günstigere Lösung als Festhypotheken. Somit bleibt momentan leider nichts Anderes übrig als abzuwarten was im Jahre 2021 bei der Umstellung passiert oder eine langfristige Absicherung mit einer günstigen Festhypothek zu wählen. Der Vorteil der LIBOR Hypotheken ist sicherlich, dass während der Laufzeit von meist 3 oder 5 Jahren die Finanzierung jederzeit in eine Festhypothek umgewandelt werden kann. So kann in den zinsgünstigen Jahren vom tiefen Zinssatz profitiert und im Falle eines stark steigenden Zinsumfeldes in eine Festhypothek gewechselt und das finanzielle Risiko somit reduziert werden.
Eine LIBOR- oder SARON Hypothek kann sich für Sie also lohnen, wenn Sie von gleichbleibenden oder sinkenden Zinsen ausgehen und Sie auch einen Anstieg finanziell verkraften könnten.
Variable Hypotheken unattraktiv
Selten treffen wir in unserem Berufsalltag als Finanzplaner noch variable Hypotheken an. Doch wann macht eine variable Hypothek überhaupt Sinn? Und für welchen Kunden eignet sich solch eine Finanzierung?
Während vor rund 20 Jahren noch sehr viele variable Hypotheken abgeschlossen wurden, ist deren Marktanteil heute verschwindend klein. Lange Zeit bildete der variable Zinssatz die Grundlage, um Mietpreisveränderungen zu berechnen. Im September 2008 wurde dann für diese Berechnungen der hypothekarische Referenzzinssatz eingeführt, welcher dem Durchschnittszinssatz der Banken entspricht. Somit kann jede Bank und jede Versicherung den Zinssatz für variable Hypotheken nun seit 12 Jahren selber festlegen, was die Attraktivität der Konditionen stark verschlechtert hat. So sind variable Hypotheken aktuell bei allen Banken und Versicherungen deutlich teurer als durchschnittliche LIBOR bzw. SARON Hypotheken oder als kurzfristige bis mittelfristige Festhypotheken. Viele Finanzinstitute bieten variable Hypotheken momentan nur noch für sehr kleine Finanzierungen (in der Regel unter 100`000.-) an oder als Folge, wenn ein Kunde seine Festhypothek nicht verlängert und das Gespräch mit der Bank verweigert. Einige wenige Banken ermöglichen ihren Kunden den Traum vom Eigenheim jedoch nur mit variablen Hypotheken, hier stellt sich die Frage ob dabei wirklich das Wohl des Kunden an erster Stelle steht. Rein zinstechnisch ist momentan klar von einer variablen Hypothek abzuraten, die Konditionen waren in den letzten Jahren deutlich schlechter als bei den anderen Zinsmodellen. Diese Situation würde sich, wenn überhaupt, nur bei stark sinkenden Zinsen verbessern. Eine variable Hypothek bietet allerdings den Vorteil grösstmöglicher Flexibilität, so kann der Eigenheimbesitzer den Vertrag je nach Institut innerhalb von 3 oder 6 Monaten kündigen oder aber seine Hypothek ganz oder teilweise zurückzahlen.
Wenn Sie also innerhalb der nächsten Monate eine Rückzahlung der Finanzierung oder den Verkauf der Immobilie planen kann sich diese Lösung für Sie übergangsmässig lohnen. Ansonsten wäre ein Vergleich der verschiedenen Modelle sinnvoll um von mehr Sicherheit und besseren Zinsen profitieren zu können.
Fazit
Jede der Anfangs erwähnten Hypothekarvarianten hat ihre Daseinsberechtigung. In der Praxis erleben wir jedoch häufig, dass die Wahl der richtigen Hypothek nicht nach Klärung aller nötigen Fragen erfolgte, sondern aufgrund einer Empfehlung des Beraters. Die professionelle Überprüfung durch einen bankunabhängigen Berater macht durchaus Sinn und ergibt meist ein Sparpotential von mehreren tausend Franken. Zudem können durch eine langfristige Planung Fehler im Bereich der verschiedenen Laufzeiten und Amortisationsmöglichkeiten vermieden werden. Auch bei gesplitteten Hypotheken können Nachteile für die Kundschaft entstehen. Gerne beraten wir Sie persönlich und besprechen mit Ihnen die passenden Varianten.
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Da LIBOR- wie auch SARON Hypotheken eine Zinsuntergrenze haben werden sich die Konditionen bei diesen Verträgen nicht mehr aufgrund sinkender Zinsen verbessern. Sinkende Zinsen könnten allenfalls auf eine neue Festhypothek Einfluss haben, somit wäre aber ein Abschluss einer LIBOR- oder SARON Hypothek als Übergangslösung zur Festhypothek denkbar.
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Bei sehr guter Bonität des Schuldners kann das Kreditinstitut die Marge der LIBOR- /SARON Hypothek tiefer reduzieren als die Marge der Festhypothek. Somit besteht die Möglichkeit, dass das Angebot deutlich besser wird als bei einer Festhypothek. Wenn das Angebot ähnlich ist wie das einer Festhypothek und kein Verkauf der Immobilie oder Rückzahlung der Hypothek geplant ist, würde ich eine Festhypothek empfehlen. Damit kann das Risiko eines Zinsanstieges vermieden werden und es entsteht mehr Planungssicherheit.
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Vorsicht Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung sollte vor der Vertragsunterzeichnung abgeklärt sein. So werden in der Regel die Zinsen, welche bis Ende der Laufzeit noch anfallen würden, bei einer vorzeitigen Kündigung verrechnet. Übernimmt dann bei einem Verkauf der neue Eigentümer die Hypothek nicht, so muss der Verkäufer diese Kosten aus eigener Tasche bezahlen. Es gibt allerdings Hypothekenanbieter welche bei einem Verkauf innerhalb der Familie oder bei einem Verkauf aus zwingenden Gründen wie etwa der Todesfall eines Kreditnehmers darauf verzichten.
Einzelne Anbieter sind sogar bereit, ganz auf eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verzichten.
Eine Festhypothek lohnt sich, wenn Sie über einen längeren Zeitraum planen möchten. Bei einer ungewissen Zukunft ist allenfalls eher eine andere Finanzierungsart zu bevorzugen.
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In den meisten Fällen macht eine zeitliche Staffelung der Hypothek keinen Sinn. Die Aufteilung in verschiedene Laufzeiten dient der Bank oder Versicherung in der Regel dazu die Kunden zu binden. Solange die Verträge nicht gleichzeitig oder innerhalb eines Jahres auslaufen ist ein Wechsel zu einem anderen Finanzinstitut nicht möglich. In Ausnahmefällen können unterschiedliche Laufzeiten sinnvoll sein, dies zum Beispiel, wenn eine Teilrückzahlung (etwa aufgrund einer Pensionierung) geplant ist. Eine genaue Planung und Rücksprache mit einem Experten ist hier äusserst sinnvoll.
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Beim Kauf einer Immobilie entstehen diverse Kosten, welche nicht über die Hypothek oder Vorsorgegelder finanziert werden dürfen. Diese Kosten gilt es bei der Finanzierung von vornerein einzukalkulieren. Folgende Kosten müssen berücksichtigt werden: Notariatskosten, Schuldbrieferrichtung, Handänderungssteuer, Steuern auf Kapitalbezug von Vorsorgegeldern, Umzugskosten sowie allenfalls doppelte Wohnkosten während Umzug oder Renovation.
Diese Kosten variieren stark je nach persönlicher Situation, betragen aber insgesamt im Durchschnitt 2-4% vom Kaufpreis. Gerne beraten wir Sie dazu persönlich.
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Zu beachten ist hier ob es sich bei der Pensionskasse um ein sogenanntes Beitrags- oder Prämienprimat handelt. Sprich ob der Bezug der Vorsorgegelder Auswirkungen auf die Risikoleistungen hat oder nicht. Ist dies nicht der Fall, lohnt sich häufig ein Bezug aus der Pensionskasse.
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Über eine 3. Säule Versicherung oder über ein 3a Bankkonto kann die Hypothek auch indirekt amortisiert werden. Dies macht häufig aufgrund der Familienabsicherung oder aus steuertechnischen Gründen Sinn. Eine direkte Amortisation kann sich lohnen, wenn Sie sehr hohe Hypothekarzinsen bezahlen, oder wenn Ihre finanzielle Situation sehr knapp ist und das Budget dadurch entlastet werden kann.
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Diverse Anbieter werben im Internet mit extrem tiefen Zinsen. Zum Beispiel auch bei unserem Internetrechner für Onlinehypotheken. Damit sind zu gewissen Zeiten tatsächlich extrem tiefe Zinskonditionen möglich. Dabei gilt es zu beachten, dass die günstigsten Hypothekarzinsen in der Regel nur für grosse Finanzierungen im ersten Rang für Kunden mit dem allerbesten Rating gelten. Das bedeutet, nur Kunden welche eine sehr hohe Hypothek abschliessen, dazu mindestens 35% Eigenkapital einbringen und nebenbei ein deutlich überdurchschnittlich hohes Einkommen und hohes Restvermögen haben, werden eine Chance haben die ausgewiesenen Zinssätze zu erreichen. Dies, da sich der Zinssatz einer Hypothek aus der Gewinn-und Kostenmarge des Finanzinstitutes sowie einer Risikomarge für den Schuldner zusammensetzt. Da die Kosten für den Hypothekargeber in vielen Punkten gleichbleiben, egal wie hoch die Hypothek ausfällt, ist es auch verständlich, dass grössere Finanzierungen günstiger angeboten werden können als kleinere. Je besser die persönliche Situation des Kunden ist, desto besser werden die Zinskonditionen aufgrund der individuellen Risikomarge (dies trifft nicht auf variable Hypotheken zu). So müsste beispielsweise für die Finanzierung einer Liegenschaft mit Kaufpreis 800`000.- mindestens 280`000.- Eigenkapital eingebracht werden, das Einkommen des Kunden über 200`000.- betragen sowie je nach Bank ein sechsstelliger Bereich in Anlagefonds angelegt werden um überhaupt eine Chance zu haben die tiefsten ausgewiesenen Zinssätze zu erreichen.
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