Les SARON sont des prêts hypothécaires à court terme de moins d’une année. En théorie, les prêts hypothécaires à taux fixe sont disponibles pour des durées d’un an ou plus. Toutefois, la durée peut aussi être de 20 ans ou plus. À long terme, les taux d’intérêt SARON sont plus favorables que les prêts hypothécaires à taux fixe. Le choix du bon prêt hypothécaire dépend de votre situation personnelle.

Dans le cadre de notre travail de conseiller, nous sommes régulièrement sollicités pour des questions importantes au sujet de l’accession à la propriété et du financement immobilier. Beaucoup d’argent est en jeu dans ces cas, c’est pourquoi les décisions doivent être prises avec soin.  Dans un premier temps, nous pouvons vous présenter les avantages et les inconvénients des différentes options. À la fin de cet article, vous trouverez les questions les plus fréquemment posées auxquelles nos experts ont répondu.

 

Hypothèque à taux fixe

Avec ce type d’hypothèque, les taux d’intérêt sont fixés pour une durée prédéfinie. En règle générale, des échéances de 3 à 25 ans sont proposées sur le marché, bien que l’on trouve rarement des périodes très longues. Les offres entre 5 et 10 ans sont les plus répandues. Si l’on suppose que les taux d’intérêt vont augmenter, il peut être judicieux de fixer le taux d’intérêt à plus long terme, car cela crée une sécurité de planification et vous n’avez pas à vous soucier des variations des taux d’intérêt. En raison de cette possibilité de budgétiser la charge d’intérêts, cette forme d’hypothèque est actuellement très populaire en Suisse. Or, c’est précisément ici qu’une comparaison des hypothèques est indispensable ! Prenons l’exemple d’une hypothèque de 600 000 CHF. Même avec une petite différence de taux d’intérêt de seulement 0,1 %, cela donne une différence de 6 000 CHF sur 10 ans.

Attention aux pénalités de remboursement anticipé

Il convient également de clarifier les différentes manières de traiter les “frais de résiliation anticipée” avant de signer le contrat. En règle générale, les intérêts qui courent encore jusqu’à la fin du terme sont facturés en cas de résiliation anticipée. Si le nouveau propriétaire ne reprend pas l’hypothèque, le vendeur doit payer ces frais de sa propre poche. Toutefois, certains fournisseurs de prêts hypothécaires y renoncent en cas de vente au sein de la famille ou en cas de vente pour des raisons impérieuses telles que le décès d’un emprunteur.

Par conséquent, un prêt hypothécaire à taux fixe est intéressant si vous souhaitez planifier sur une longue période ; si l’avenir est incertain, un autre type de financement peut être préférable.

Hypothèques LIBOR et SARON

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire LIBOR se compose du taux d’intérêt LIBOR (London Interbank Offered Rate), de la marge de coût et de profit de la banque ainsi que d’une marge de risque basée sur la notation de l’emprunteur. Le LIBOR est la moyenne des taux d’intérêt auxquels les banques européennes se prêtent de l’argent. Pendant longtemps, il était inconcevable que les taux d’intérêt deviennent négatifs, mais c’est exactement ce qui s’est passé en août 2011. De nombreuses banques ont eu des problèmes avec leurs contrats de prêt, car aucune limite inférieure n’a été fixée comme valeur de référence. Ainsi, il aurait été possible que la banque doive verser à ses clients une somme égale à l’hypothèque. Toutefois, les contrats de prêt existants ont été adaptés très rapidement et sans commentaire, et une limite inférieure à 0,00 % a été fixée pour le LIBOR pour les nouveaux contrats. L’avenir des hypothèques LIBOR est toutefois incertain, car à partir de fin 2021, le taux d’intérêt LIBOR ne sera plus utilisé comme base de l’hypothèque en raison de la manipulation des taux, mais sera remplacé par le taux d’intérêt successeur SARON (Swiss Average Rate Overnight). Ce taux d’intérêt devrait augmenter la transparence. L’impact sur les propriétaires ayant des hypothèques LIBOR existantes n’est pas encore clair. Il est généralement présumé que le changement n’aura pas d’impact négatif sur les taux hypothécaires. Cependant, certains experts prédisent une augmentation des marges à la suite de ce changement, ce qui détériorerait les conditions de ces contrats. Ces préoccupations plaident alors en faveur d’un passage à un prêt hypothécaire à taux fixe en raison des taux d’intérêt faibles.

Évolution historique des taux d’intérêt SARON et LIBOR

Si l’on compare les taux d’intérêt historiques du SARON et du LIBOR, ces taux d’intérêt sont pratiquement identiques. Dans une comparaison à long terme, les hypothèques LIBOR étaient généralement une solution plus judicieuse que les hypothèques à taux fixe au moment de la conclusion. Il n’y a donc malheureusement rien d’autre à faire pour l’instant que d’attendre et de voir ce qui se passera en 2021 lors du basculement ou de choisir une couverture à long terme avec une hypothèque à taux fixe bon marché. L’avantage des hypothèques LIBOR est certainement que pendant la durée du financement, qui est généralement de 3 ou 5 ans, le financement peut être converti à tout moment en une hypothèque à taux fixe. Cela vous permet de profiter du faible taux d’intérêt pendant les années à faible taux d’intérêt et de passer à un prêt hypothécaire à taux fixe en cas de forte hausse des taux d’intérêt, réduisant ainsi le risque financier.

Une hypothèque LIBOR ou SARON peut donc être intéressante pour vous si vous partez du principe que les taux d’intérêt resteront inchangés ou baisseront et que vous pourriez aussi faire face financièrement à une hausse.

Les prêts hypothécaires variables ne sont pas attrayants

Nous sommes rarement confrontés à des hypothèques variables dans notre travail de planificateur financier. Mais quand une hypothèque variable peut-elle avoir un sens ? Et pour quels clients ce type de financement est-il adapté ?

Alors qu’un grand nombre d’hypothèques variables étaient encore contractées il y a une vingtaine d’années, leur part de marché est aujourd’hui très faible. Pendant longtemps, le taux d’intérêt variable a servi de base au calcul, afin de calculer l’évolution des loyers. En septembre 2008, le taux de référence hypothécaire a été introduit pour ces calculs, qui correspond au taux d’intérêt moyen des banques. En conséquence, chaque banque et chaque compagnie d’assurance a pu fixer son propre taux d’intérêt pour les hypothèques variables au cours des 12 dernières années, ce qui a considérablement réduit l’attrait de ces conditions. En conséquence, les hypothèques variables sont actuellement nettement plus chères que les hypothèques LIBOR ou SARON ou que les hypothèques fixes à court ou moyen terme dans toutes les banques et compagnies d’assurance. De nombreuses institutions financières ne proposent actuellement des hypothèques variables que pour de très petits financements (généralement inférieurs à 100`000.-) ou si un client ne renouvelle pas son hypothèque fixe et refuse de parler à la banque. Quelques banques permettent à leurs clients de réaliser leur rêve d’accession à la propriété, mais uniquement avec des hypothèques variables. La question se pose alors de savoir si le bien-être du client est vraiment au premier plan. I on ne considère que les intérêts, ce type d’hypothèque  est clairement à déconseiller. Les conditions ont été ces dernières années nettement moins bonnes que les autres modèles d’intérêt. Cette situation ne s’améliorerait, si tant est qu’elle s’améliore, qu’avec une forte baisse des taux d’intérêt. En revanche, l’hypothèque variable offre l’avantage d’ etre plus flexible. Le propriétaire peut ainsi résilier le contrat dans un délai de 3 ou 6 mois, selon l’établissement, ou rembourser tout ou une partie de son hypothèque.

Si vous prévoyez de rembourser le prêt hypothécaire ou de vendre le bien dans les prochains mois, cette solution peut être intéressante pour vous à titre temporaire. Sinon, une comparaison des différents modèles serait utile pour bénéficier de plus de sécurité et de meilleurs taux d’intérêt.

Conclusion

Chacune des variantes d’hypothèque mentionnées ci-dessus a sa raison d’être. Dans la pratique, cependant, nous constatons souvent que le bon prêt hypothécaire n’est pas choisi même après avoir clarifié toutes les questions et les besoins du client, mais que les gens choissisent sur la base de la recommandation d’un conseiller. Un examen professionnel par un conseiller indépendant est recommandé et permet généralement de réaliser des économies de plusieurs milliers de francs. En outre, une planification à long terme permet d’éviter les erreurs dans le domaine des différentes durées et options d’amortissement. Les hypothèques fractionnées peuvent également entraîner des inconvénients pour le client. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement et de discuter avec vous des options les plus appropriées.

  • Cela vaut-il la peine de contracter un prêt hypothécaire à taux fixe si les taux d'intérêt baissent maintenant ?

    Étant donné que les prêts hypothécaires LIBOR et SARON comportent un taux d’intérêt plancher, les conditions de ces contrats ne s’amélioreront plus en raison de la baisse des taux d’intérêt. La baisse des taux d’intérêt pourrait avoir une influence sur une nouvelle hypothèque à taux fixe, mais il serait concevable de contracter une hypothèque LIBOR ou SARON comme solution transitoire à une hypothèque à taux fixe.

  • Est-il encore judicieux de contracter une hypothèque LIBOR / SARON ?

    Si l’emprunteur a une très bonne solvabilité, l’établissement de crédit peut réduire la marge de l’hypothèque LIBOR /SARON à un niveau inférieur à la marge de l’hypothèque à taux fixe. Il est donc possible que l’offre soit nettement meilleure que celle d’un prêt hypothécaire à taux fixe. Si l’offre est similaire à celle d’une hypothèque à taux fixe et qu’il n’est pas prévu de vendre le bien ou de rembourser l’hypothèque, je recommanderais une hypothèque à taux fixe. Vous évitez ainsi le risque d’une hausse des taux d’intérêt et vous bénéficiez d’une plus grande sécurité de planification.

  • À quoi dois-je faire attention lorsque je contracte un prêt hypothécaire à taux fixe ?

    Attention aux pénalités de remboursement anticipé

    Les frais de résiliation anticipée doivent être clarifiés avant de signer le contrat. En règle générale, les intérêts qui courent encore jusqu’à la fin du contrat sont facturés en cas de résiliation anticipée. Si le nouveau propriétaire ne reprend pas l’hypothèque, le vendeur doit payer ces frais de sa propre poche. Toutefois, certains fournisseurs de prêts hypothécaires y renoncent en cas de vente au sein de la famille ou de vente pour des raisons impérieuses telles que le décès d’un emprunteur.

    Certains fournisseurs sont même prêts à renoncer complètement aux pénalités de remboursement anticipé.

    Une hypothèque à taux fixe est intéressante si vous voulez planifier sur une plus longue période. Si l’avenir est incertain, un autre type de financement peut être préférable.

  • Est-il judicieux de choisir des termes différents ?

    Dans la plupart des cas, l’échelonnement du prêt hypothécaire dans le temps n’a aucun sens. La division en différents termes sert généralement à la banque ou à la compagnie d’assurance à lier les clients. Tant que les contrats n’expirent pas en même temps ou dans un délai d’un an, il n’est pas possible de passer à une autre institution financière. Dans des cas exceptionnels, des conditions différentes peuvent être utiles, par exemple, si un remboursement partiel est prévu (par exemple, en raison de la retraite). Une planification précise et la consultation d’un expert sont ici extrêmement utiles.

  • Quels sont les coûts supplémentaires liés à l'achat d'un bien immobilier ?

    L’achat d’un bien immobilier entraîne divers coûts qui ne peuvent être financés par l’hypothèque ou la caisse de pension. Ces coûts doivent être pris en compte dans le financement dès le départ. Les coûts suivants doivent être pris en compte : Les frais de notaire, la remise de la dette, les droits de mutation immobilière, les taxes sur les retraits en capital des avoirs de retraite, les frais de déménagement et, le cas échéant, le double des frais de logement pendant le déménagement ou la rénovation.
    Ces coûts varient considérablement en fonction de votre situation personnelle, mais s’élèvent en moyenne à 2-4% du prix d’achat. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement.

  • Dois-je plutôt nantir ou retirer mon fonds de pension ?

    Il est important de noter ici si le fonds de pension est un régime dit à primauté de cotisations ou à primauté de prestations. En d’autres termes, il s’agit de savoir si le retrait des avoirs de retraite a un impact sur les prestations de risque ou non. Si ce n’est pas le cas, il est souvent recommandé de retirer le fonds de pension.

  • Est-il plus judicieux d'amortir indirectement ou directement ?

    L’hypothèque peut être amortie indirectement par le biais d’une police d’assurance 3a ou d’un compte bancaire 3a. Ceci est souvent motivé pour des raisons de protection de la famille ou pour des raisons fiscales. L’amortissement direct peut être intéressant si vous payez des intérêts hypothécaires très élevés ou si votre situation financière est très fragile. Le budget s’en trouve allégé.

  • Des taux d'intérêt extrêmement bas, inférieurs à 0,5 %, sont annoncés sur Internet. Est-ce réaliste ?

    Divers fournisseurs font de la publicité pour des taux d’intérêt extrêmement bas sur Internet. Par exemple, également avec notre calculatrice Internet pour les prêts hypothécaires en ligne. Cela signifie que des taux d’intérêt extrêmement bas sont effectivement possibles à certains moments. Il convient de noter que les taux d’intérêt hypothécaires les plus bas ne s’appliquent généralement qu’aux financements importants de premier rang pour les clients ayant la meilleure notation. Cela signifie que seuls les clients qui contractent un très gros prêt hypothécaire, apportent au moins 35 % de fonds propres et disposent d’un revenu nettement supérieur à la moyenne et d’un patrimoine résiduel élevé ont une chance d’obtenir les taux d’intérêt indiqués. En effet, le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire est constitué de la marge de profit et de coût de l’institution financière ainsi que d’une marge de risque pour l’emprunteur. Étant donné que les coûts pour le prêteur hypothécaire restent les mêmes à bien des égards, quel que soit le montant de l’hypothèque, il est également compréhensible que les financements plus importants puissent être proposés plus favorablement que les plus petits. Plus la situation personnelle du client est bonne, plus les conditions de taux d’intérêt seront avantageuses en raison de la marge de risque individuelle (ceci ne s’applique pas aux hypothèques variables). Par exemple, pour le financement d’un bien immobilier d’un prix d’achat de 800 000 euros, il faudrait apporter au moins 280 000 euros de fonds propres, le revenu du client devrait être supérieur à 200 000 euros et, selon la banque, un montant à six chiffres devrait être investi dans des fonds de placement pour avoir une chance d’obtenir les taux d’intérêt les plus bas indiqués.

     

    Vous pouvez calculer ici immédiatement quelles sont les conditions Internet les plus favorables pour vous.

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