Saronhypothek: Die beste Wahl?

Die Saronhypothek wird aktuell von vielen Anbietern hochgepriesen. Immobilienbesitzer und Mieter, die mit dem Eigenheimwunsch schwanger sind, stehen vor einer Grundsatzfrage: Soll ich fürs Fremdkapital vom günstigen, aber variablen Saronzins profitieren oder soll ich eine Versicherung abschliessen dafür, dass ich für eine Anzahl Jahre von einem konstanten Preis für meine Hypothek ausgehen kann? Also frei bleiben oder sich fest binden?

_{Gastartikel von Reto Spring, CFP®}

_{Unabhängiger Experte und Dozent für Finanzplanung, Präsident des FinanzPlaner Verbandes Schweiz, Autor des Finanz-Fachbuches “Orientierung statt Moneypulierung”}

Saronhypothek: Kostenvorteil versus Risiko

Natürlich gibt es auch andere wichtige Fragen: Zum Beispiel, wieviel Fremdkapital man sinnvollerweise aufnehmen oder ob man zu den Eigenmitteln auch auf Vorsorgegelder zurückgreifen soll. Auch die Transaktionskosten beim Kauf (ca. 4,5% einmalig auf den Kaufpreis) und die Unterhaltskosten während des Besitzes (ca. 1,5% jährlich auf den Kaufpreis) sind nicht unerheblich. Generell soll man sich bewusst sein, dass der Erwerb eines Eigenheimes primär eine „Lifestyle-Entscheidung“ und nicht ein finanzielles Ziel darstellt: Vermögensaufbau und Vorsorge kann man auch anderweitig betreiben. Wir fokussieren uns in diesem Beitrag aber allein auf den Aspekt der Finanzierungsart: Was sind die Vor- und Nachteile, wenn man die Finanzierung an einen festen Zinssatz bindet (FIX) oder ihn vom aktuellen Geldmarktzins abhängig macht (SARONHYPOTHEK).

Saronhypothek historische Entwicklung

Ende 90er Jahre lag der Geldmarktzins bei über 10%, sank aber kontinuierlich und lag seit 2010 sogar unter 1%. Zumindest seit 1993 waren die Geldmarkthypotheken immer günstiger als langfristige Festhypotheken. Trotzdem haben Banken meist eine langfristige Festhypothek empfohlen. Begründet wurde die Empfehlung meist mit der Budgetsicherheit für die Kunden – die höhere Vergütung mag allerdings auch eine Rolle gespielt haben. Aktuell (Stand August 2022) liegt der SARON bei ca. 0,6% und eine zehnjährige Festhypothek bei ca. 1,8%. In unserem Beispiel rechnet Familie Koller mit einem Fremdkapital-Bedarf von 800’000 Franken: „Die SARON-Lösung ist 9’600 Franken günstiger pro Jahr, auf zehn Jahre hätten Sie 96’000 Franken eingespart“, rechnet ihnen der Banker aus. Die Kollers haben sich aber zu früh gefreut: Wer weiss, wie sich der SARON die nächsten zehn Jahre entwickeln wird? Was ist also davon zu halten, dass mittlerweile vermehrt SARON Hypotheken empfohlen werden?

Paradiesische Zustände – nicht nur für Saronhypothek

Grundsätzlich ist zu sagen: Eigenheimbesitzer leben im Paradies! Die aktuellen Zinssätze sind nämlich im historischen Kontext immer noch sehr tief, ob 1% oder 2% ist eher nebensächlich. Hingegen ist liegt ein nicht unbeträchtliches Risiko in der Schwankungsintensität des Geldmarktzinses. Die Familie Koller darf also nicht den aktuellen Zinssatz des SARON als gegeben betrachten für die Dauer der Festhypothek, sondern muss diverse Szenarien betrachten: stetig steigender oder rasch steigender und dann stabiler SARON etc.

Für die Kreditvergabe rechnen Banken gemäss FINMA-Vorschriften mit einem kalkulatorischen Zinsfuss von 5%. Das heisst, ein Schuldner muss mit einem Drittel seines Einkommens den Schuldendienst mit Zinsfuss 5% stemmen können – inklusive Nebenkosten und Amortisation (Schuldentilgung). Leider kann man die Zinsentwicklung ebenso wenig prognostizieren wie Aktienkurse oder die Inflation. Daher ist gut gewappnet, wer vorsorgt.

Saronhypothek Vorteile und Nachteile

Aktueller Geldmarktzins plus Marge der Bank (je nach Bonität des Schuldners) ergibt eine vorteilhaft tiefe Zinsbelastung von 0,5-1% pro Jahr – allerdings kann sich dieser Zinssatz ständig ändern. Und will man bei gestiegenen Zinsen in eine Festhypothek wechseln, sind diese natürlich auch wieder teurer als heute. SARON ist günstiger und flexibler, aber birgt das Zinsänderungsrisiko.

Saronzins vergleichen

Ein Hypothekenvergleich lohnt sich immer. Bei bester Bonität und sehr hohen Hypothekarvolumen sind Saronhypotheken schon ab 0,3% zu haben.

Festhypothek Vorteile und Nachteile

Sicherheit eines gleichbleibenden Zinssatzes während der ganzen Laufzeit zum Preis höherer Zinsrate als beim SARON. Eine vorzeitige Auflösung hat bei den meisten Anbietern eine Strafgebühr zur Folge (Vorfälligkeitsentschädigung). Eine vorzeitige Amortisation oder Änderung ist nicht möglich. FIX ist teurer, aber gibt Planungssicherheit.

Die Kollers haben die Qual der Wahl… Ein Mix von beiden Hypothekarmodellen ist in solchen Fällen oft die beste Entscheidung, indem man die Vorteile beider Welten kombiniert. Die Dauer der Festhypothek soll sich danach richten, wann Verpflichtungen wegfallen (zB Alimente) oder wann mit zusätzlichem Einkommen gerechnet werden kann (zB. Partner erhöht Arbeitspensum bei Einschulung der Kinder).

Weitere Informationen zu Saron oder Festhypothek

Saronhypothek mit Airbag

Damit man als Eigenheimbesitzer nicht zum Zinsspekulanten wird und Gefahr läuft, seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen zu können, empfiehlt sich folgende Lösung: Familie Koller möchte die Hälfte über SARON zu 0.6% finanzieren. Im ersten Jahr rechnen sie daher mit einer Einsparung von 4800 CHF gegenüber der Festhypothek. Weil es beim SARON keine Zinssicherheit gibt, führt die Familie Koller eine Schattenrechnung mit 5%. Die 400’000 Franken im SARON kosten zwar nur 2’400 Franken im Jahr – Familie Koller legt aber freiwillig 20’000 Franken auf ein separates Konto. Sie erfüllen das Zins-Szenario der FINMA: Sie zeigen, dass sie ihren Verpflichtungen auch bei steigenden Zinsen nachkommen können. Steigen die Zinsen, verringern sich die freiwilligen Sparbeträge und die Kollers können vorzeitig amortisieren, wodurch die Belastung wieder sinkt. Die Saronhypothek mit „Airbag“ kann somit einen harten Zinsschock abfedern und gibt den Kollers die gewünschte Sicherheit für die Eigenheimfinanzierung.

Investieren statt Amortisieren?

Zum Schluss noch die Gretchenfrage: Soll ich meine hohen Schulden nicht besser stehen lassen, sie werden durch die Inflation verringert, und in der Zwischenzeit investiere ich in lukrative Anlagen?

Nun, es gibt keine risikofreien Anlagen. Aber das fremdfinanzierte Eigenheim ist ein ganz schönes „Klumpenrisiko“. Die Rückzahlung der Hypothek ist ökonomisch betrachtet dasselbe wie eine Investition mit einem 100% sicheren Ertrag in der Höhe der eingesparten Schuldzinsen. Zinsen und Inflation sind nicht prognostizierbar. Aber eingesparte Schuldzinsen sind sichere Erträge. Machen Sie’s wie die Kollers, legen Sie mehr zurück als Sie müssten – aufs Konto! Es gibt schon genügend Unsicherheiten im Leben – setzen Sie beim Eigenheim auf Sicherheit.