Le mode d’amortissement d’une hypothèque est des éléments décisif d’un bon financement. Cet article ne concerne que les logements occupés par leur propriétaire. En règle générale, il existe un amortissement obligatoire jusqu’à ce que l’hypothèque atteigne 66% de la valeur vénale du bien immobilier.
Trois questions doivent être abordées dans le cadre de l’amortissement :
- Amortissement direct ou indirect ?
- Quel est le montant d’amortissement optimal? Un amortissement volontaire plus élevé est-il judicieux ?
- Une couverture supplémentaire de l’hypothèque est-elle nécessaire ?
1. Amortissement direct ou indirect?
Pour les logements à usage propre, il est possible d’effectuer l’amortissement indirectement via le pilier 3a/3b ou par un remboursement direct à l’hypothèque.
Amortissement direct
- En règle générale, un crédit hypothécaire est remboursé tous les trimestres dans le cadre d’un amortissement direct. Par exemple, 3’000 CHF tous les trois mois ou 12’000 CHF par an. Une hypothèque sur 10 ans se réduit ainsi au total de CHF 120’000 jusqu’à son échéance.
- Il en résulte des coûts d’intérêts de plus en plus bas, mais aussi une charge fiscale à la hausse, car les intérêts hypothécaires déductibles sont également moins importants.
Amortissement indirect
- Au lieu de rembourser directement l’hypothèque, vous mettez en gage un fonds d’épargne (généralement un pilier 3a ou 3b) auprès de l’établissement de crédit et y épargnez 1 000 CHF par mois ou 12 000 CHF par an.
- Il en résulte une charge fiscale plus faible, mais des frais d’intérêts plus élevés. Si le rendement du fonds d’épargne est intéressant, le montant disponible après 10 ans, en prenant en considération les intérêts composés sera nettement supérieur à 120 000 CHF. Au final, l’amortissement indirect peut donc s’avérer bien plus intéressant.
Décision directe ou indirecte
Les paramètres suivants sont à prendre n considération:
- Quel est le taux d’intérêt de l’hypothèque par rapport au taux de la solution de prévoyance ?
Actuellement, le niveau des taux d’intérêt est extrêmement bas, c’est pourquoi les modèles hypothécaires à long terme sont les plus interessants dans la plupart des situations. Avec une solution d’amortissement indirect qui présente un rendement moyen plus élevé (par ex. une prévoyance 3a/3b basée sur des titres), il y a de fortes chances de réaliser un avantage sur la durée de l’hypothèque par rapport à l’amortissement direct. - Quel est le taux marginal d’imposition ?
Etant donné que les intérêts hypothécaires sont déductibles fiscalement, l’amortissement indirect est rentable même si le rendement du 3a/3b est légèrement inférieur au taux d’intérêt hypothécaire. Plus le taux d’imposition marginal est élevé, plus l’amortissement indirect est intéressant.
Ce n’est que lorsque le taux d’intérêt de l’hypothèque est nettement plus élevé que les rendements attendus de 3a/3b que l’amortissement direct est préférable. - Y a-t-il une obligation d’amortir directement ?
Si le financement est limite, il se peut que l’institut de financement vous oblige à amortir l’hypothèque directement. Mais dans la plupart des cas, même dans ce genre de situation, des amortissements indirects partiels sont possibles. Il s’agit bien souvent simplement d’une question de bonne négociation.
Amortissement indirect via un 3a bancaire
Les solutions de prévoyance auprès des banques offrent la possibilité d’investir l’argent avec une part d’actions de 0% à 100%, ce qui permet souvent d’obtenir des rendements moyens plus élevés que ceux payés pour l’hypothèque.
Amortissement indirect via un 3a ou 3b en assurance
Les solutions de prévoyance proposées par les banques et les assurances se distinguent en principe par leur niveau de couverture. Dans le cas d’un 3a en assuranec, il est possible de couvrir un décès ou une incapacité de travail de manière à ce que le bien immobilier puisse rester dans tous le scas en possession des propriétaires ou des survivants. Dans le cadre d’une solution de prévoyance en asurance, il est également possible d’investir l’argent avec une part d’actions de 0% à 100 %, ce qui permet d’obtenir des rendements moyens plus élevés que le taux d’intérêt hypothécaire.
Vous trouverez ici d’autres différences entre 3a banque / assurance et une comparaison pour savoir quel 3e pilier convient le mieux à votre situation…
2. Quel devrait être le montant de l’amortissement ? Un amortissement plus élevé est-il judicieux ?
Amortissement obligatoire
L’amortissement obligatoire se calcule généralement de manière à ce que l’hypothèque se réduise à maximum 66% de la valeur du bien en l’espace de 15 ans. Dans la mesure où les clients stteignent l’âge de la retraite avant 15 ans, il sera nécessaire d’amortir davantage. De plus, il convient de calculer la tenue des charges après le départ à la retraite.
Lorsque l’hypothèque est prolongée, il convient de vérifier à nouveau si un amortissement supplémentaire est nécessaire ou non. Si la valeur du bien immobilier a augmenté, un amortissement additionel peut devenir caduc.
Amortissement volontairement plus élevé de manière directe ou indirecte
Plutôt que de se baser uniquement sur l’amortissement obligatoire, il est recommandé de tenir compte de sa propre situation de vie et de la conjoncture du marché.
Aurez-vous des enfants mineurs à l’échéance de l’hypothèque ? Dans cette situation, il est plus sûr d’amortir davantage, surtout si les taux hypothécaires sont actuellement très bas. L’avantage de cette stratégie repose sur le fait qu’en cas de forte hausse des taux d’intérêt à l’échéance de l’hypothèque, la charge sera réduite. Des amortissements volontairement plus élevés sont possibles aussi bien directement qu’indirectement, mais ils doivent être convenus avec l’institut de financement.
3. Une couverture supplémentaire de l’hypothèque est-elle nécessaire ?
Malheureusement, la plupart des conseils et concepts de financment immobiliers que vous pouvez recevoir en Suisse sont incomplet. Rare sont les cabinets de conseils qui vérifie votre capacité financière en cas de décès, d’incapacité de gain ou de divorce. Une diminution de revenu dans ces situations peut avoir de graves conséquences et conduire à une vente forcée du bien immobilier. En cas de revente à un mauvais prix en raison de la pression du temps, l’ensemble des fonds propres investis (voire plus dans le pire des cas en raison de l’effet de levier des capitaux étrangers) peut être perdu.
Cela peut être évité aisément en se renseignant brièvement auprès de l’un de nos planificateurs financiers. En cas de besoin, une couverture additionelle et fiscalement déductible pourrait être mise en place dans le cadre d’un amortissement indirect.
Conclusion Amortissement direct ou indirect
Outre des conditions d’intérêt avantageuses et une utilisation optimale des fonds propres, un bon concept amortissement fait partie d’un financement immobilier réussi. Il n’existe malheureusement pas de solution standard qui puisse être appliquée à tous les cas. Chaque financement doit être adapté individuellement à la situation individuelle et à la planification à long terme de l’acheteur.
Comme le type d’amortissement est défini dans le contrat de crédit, il est pratiquement impossible de le modifier rétroactivement avant son échéance. C’est pourquoi il est essentiel de bien évaluer cet aspect du financement avant de conclure une hypothèque. Dans le cas contraire, le gain obtenu grâce à un bon taux d’intérêt peut rapidement s’évaporer.
Si vous souhaitez en savoir plus ou si vous avez besoin d’aide pour votre financement, nos experts se feront un plaisir de vous aider.
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