Ein entscheidender Bestandteil einer guten Finanzierung ist die Art und Weise der Amortisation einer Hypothek. Dieser Artikel bezieht sich nur auf selbstbewohntes Wohneigentum. In der Regel besteht eine Pflichtamortisation, bis die Hypothek unter 66% des Verkehrswerts der Immobilie fällt.
Drei Fragen sind im Zusammenhang mit der Amortisation zu klären:
- Amortisation direkt oder indirekt?
- Wie viel muss amortisiert werden? Ist ev. eine freiwillige höhere Amortisation sinnvoll?
- Wird eine zusätzliche Absicherung der Hypothek benötigt?
1. Amortisation direkt oder indirekt
Bei selbst bewohntem Wohneigentum besteht die Möglichkeit, die Amortisation indirekt via Säule 3a/3b oder mit Direktzahlungen an die Hypothek zu leisten.
Direkte Amortisation
- In der Regel wird ein Hypothekarkredit bei direkter Amortisation quartalsweise abbezahlt. Z.B. CHF 3’000 alle drei Monate resp. CHF 12’000 pro Jahr. Eine 10-Jahreshypothek vermindert sich somit um CHF 120’000 bis zum Ablauf.
- Die Folgen sind somit immer tiefere Zinskosten aber auch eine steigende Steuerbelastung, da kontinuierlich weniger Hypothekarzinsen steuerlich abzugsfähig werden.
Indirekte Amortisation
- Anstatt den Kredit direkt abzuzahlen, verpfänden Sie dem Kreditinstitut ein Spargefäss (meist eine 3a oder 3b Säule), und sparen in diesem CHF 1’000 monatlich resp. CHF 12’000 pro Jahr.
- Die Folgen sind eine konstant tiefere Steuerbelastung, aber höhere Zinskosten. Wenn die Rendite im Spargefäss attraktiv ist, werden nach 10 Jahren mit Zins und Zinseszins deutlich mehr als CHF 120’000 vorhanden sein. Damit kann die indirekte Amortisation unter dem Strich um einiges attraktiver sein.
Entscheid direkt oder indirekt
Folgende Parameter sind zu beachten:
- Wie hoch ist der Zinssatz der Hypothek gegenüber der Vorsorgelösung?
Aktuell besteht ein rekordtiefes Zinsniveau, deshalb bieten sich in den meisten Situationen langjährige Hypothekarmodelle an. Mit einer indirekten Amortisationslösung, die eine höhere Durchschnittsrendite aufweist (Z.B. eine wertschriftenbasierte 3a/3b Vorsorge) entsteht so eine hohe Wahrscheinlichkeit, über die Hypothekarlaufzeit einen Vorteil gegenüber der direkten Amortisation zu erwirtschaften. - Wie hoch ist der Grenzsteuersatz?
Da Hypothekarzinsen steuerlich abzugsfähig sind, rentiert die indirekte Amortisation selbst dann, wenn die Rendite der 3a/3b etwas tiefer ausfällt als der Hypothekarzinssatz. Je höher der Grenzsteuersatz, desto mehr spricht also fürs indirekte Amortisieren.
Erst wenn der Zinssatz der Hypothek deutlich höher ist als die zu erwartenden Erträge aus 3a/3b, ist die direkte Amortisation besser. - Gibt es die Pflicht, direkt zu amortisieren?
Wenn die Finanzierung sehr knapp ausfällt, kann es sein, dass das Finanzierungsinstitut Sie verpflichtet, die Hypothek direkt zu amortisieren. Oft sind jedoch auch in diesen Situationen Teilindirekte Amortisationen möglich. Vieles ist Verhandlungssache.
Indirekte Amortisation über 3a Bank
Die Vorsorgelösungen bei Banken bieten die Möglichkeit, das Geld mit einem Aktienanteil von 0% – 100% zu investieren, dadurch können oft höhere Durchschnittsrenditen erzielt werden als für die Hypothek bezahlt wird.
Indirekte Amortisation über 3a oder 3b Versicherung
Die Vorsorgelösungen bei Banken und Versicherungen unterscheiden sich prinzipiell im Bereich der Absicherung. Bei der Versicherungslösung besteht die Möglichkeit, einen Todesfall oder eine Erwerbsunfähigkeit so weit abzusichern, dass die Liegenschaft auch nach einem Eintreffen des entsprechenden Szenarios immer noch im Besitz der Eigentümer oder der Überlebenden bleiben kann. Bei einer Versicherungslösung besteht ebenfalls die Möglichkeit, das Geld mit einem Aktienanteil von 0% -100% zu investieren, somit können auch hier höhere Durchschnittsrenditen gegenüber dem Hypothekarzinssatz erwirtschaftet werden.
Weitere Unterschiede zwischen 3a Bank / Versicherung und ein Vergleich, welche 3. Säule am besten passt finden Sie hier…
2. Wie viel muss amortisiert werden? Ist eine höhere Amortisation sinnvoll?
Pflichtamortisation
Die Pflichtamortisation berechnet sich in der Regel so, dass innert 15 Jahren die Hypothek nicht mehr als 66% des Werts des Objektes ausmacht. Sofern die Kundschaft vor 15 Jahren das Pensionsalter erreicht, muss dementsprechend mehr amortisiert werden. Zudem sollte die Tragbarkeit nach Pensionierung berechnet werden.
Wenn die Hypothek verlängert wird, sollte neu geprüft werden, ob noch amortisiert werden muss oder nicht. Wenn der Wert der Immobilie gestiegen ist, kann eine Amortisation hinfällig werden.
Freiwillig höhere Amortisation direkt oder indirekt
Anstatt sich nur auf die Pflichtamortisation zu verlassen, ist es empfehlenswert, die eigene Lebenssituation und die Marktsituation mit zu berücksichtigen.
Haben Sie bei Ablauf der Hypothek minderjährige Kinder? Besonders bei aktuell sehr tiefen Hypothekarzinsen ist es in dieser Situation sicherer, mehr zu amortisieren. Der Vorteil dieser Strategie liegt darin, dass bei starken Zinserhöhungen nach Ablauf der Hypothek die Belastung viel kleiner ist. Freiwillig höhere Amortisationen sind sowohl direkt als auch indirekt möglich, müssen aber mit dem Finanzierungsinstitut abgesprochen sein.
3. Wird eine zusätzliche Absicherung der Hypothek benötigt?
Leider hat sich in der Schweiz der Qualitäts-Beratungsstandard noch nicht durchgesetzt, dass auch für Eventualitäten wie Todesfall, Erwerbsunfähigkeit oder Scheidung die Tragbarkeit überprüft wird. Ein Erwerbsausfall in diesen Situationen kann schwerwiegende Folgen haben und zu einem gezwungenen Verkauf der Immobilie führen. Wird aufgrund des Verkaufsdrucks ein schlechter Verkaufspreis erzielt, kann das gesamte eingesetzte Eigenkapital (im schlimmsten Fall wegen des Fremdkapital-Hebels sogar mehr) verloren gehen.
Dies kann mit einer kurzen Abklärung bei einem unserer Finanzplaner problemlos vermieden werden. Im Bedarfsfall könnte die Absicherung beispielsweise innerhalb der indirekten Amortisation steuerbegünstigt erfolgen.
Fazit Amortisation direkt oder indirekt
Die richtige Amortisation gehört nebst Top Zinskonditionen und einem optimalen Eigenmitteleinsatz zu einer gelungenen Immobilienfinanzierung. Es gibt leider keine Standardlösung, die für jeden Fall passt. Jede Finanzierung muss individuell auf die Unterschiede der Finanzierungsinstitute, die individuelle Situation sowie die langfristige Planung der Käuferschaft abgestimmt werden.
Da die Art der Amortisation im Kreditvertrag geregelt ist, sind nachträgliche Änderungen bis zum Ablauf praktisch unmöglich. Deshalb ist es sicher lohnenswert, diesen Aspekt der Finanzierung vor Abschluss einer Hypothek gut zu evaluieren. Der Nutzen eines guten Zinssatzes kann sich sonst schnell in Luft auflösen.
Wenn Sie mehr wissen möchten oder Unterstützung bei Ihrer Finanzierung benötigen, helfen Ihnen unsere Expert/innen gerne weiter.
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