Lorsque votre prêt hypothécaire arrive à échéance, vous pouvez généralement le renouveler auprès de votre banque 6 mois (ou dans certains cas plus tôt) avant son expiration. Mais attention, il est maintenant possible d’améliorer vos conditions.

L’expérience nous montre qu’à l’échéance de leur prêt hypothécaire, les propriétaires répètent le plus souvent les erreurs déjà commises lors du premier financement. En tant que propriétaire, il est nécessaire de réfléchir et de prendre le temps de comparer avant de renouveler. La plupart des hypothèques impliquent des sommes de plusieurs centaines de milliers de francs. Lorsqu’on investit des sommes aussi importantes, on prend son temps et on clarifie certaines choses. Il faut faire de même pour les emprunts.

 

 

Lorsque vous refinancez votre prêt hypothécaire, vous disposez généralement de plus de temps et de connaissances que lorsque vous achetez une propriété pour la première fois.

 

Principes de la prolongation d’un prêt hypothécaire

Lorsque vous achetez une maison pour la première fois, vous êtes généralement confronté à différentes questions, toutes en même temps. Peut-être ces questions vous sont-elles familières :

  • Le prix d’achat est-il juste et correspond-il à la valeur marchande calculée ?
  • Comment utiliser les fonds propres de manière optimale ?
  • Quand a lieu l’authentification chez le notaire/au cadastre et quand a lieu le transfert de propriété ?
  • Quel établissement de crédit financera le prêt hypothécaire ?
  • Devons-nous nantir ou retirer les avoirs du pilier 3a et des fonds de pension ?
  • Quelles sont les conséquences fiscales de la détention d’un bien immobilier ?
  • Quelle durée dois-je choisir pour mon prêt hypothécaire ?
  • L’hypothèque doit-elle être répartie en différentes tranches ?

La liste n’est pas exhaustive et peut être beaucoup plus longue, en fonction de la situation initiale du client. De plus, lors du refinancement de votre prêt hypothécaire, par rapport au premier financement lors de l’achat de votre propre maison, certaines questions ne se posent plus. Cependant, il y a aussi des questions qui reviennent. Nous souhaitons les examiner plus en détail dans cet article.

 

 

Demandez avant de prolonger votre prêt hypothécaire

Qu’il s’agisse d’un nouveau financement ou de refinancement du prêt hypothécaire, vous devez généralement répondre à ces questions à plusieurs reprises. Pour notre article, nous avons répondu aux quatre questions ci-dessous :

En fonction des souhaits et des objectifs, d’autres questions peuvent être ajoutées.

 

Calcul de la faisabilité

Selon la FINMA (Autorité de surveillance des marchés financiers), un établissement de financement est tenu de procéder à un contrôle de solvabilité avant d’accorder un prêt. Cela comprend une évaluation de la solvabilité (cote de crédit et capacité de crédit) ainsi qu’une évaluation des garanties. En tant que client, il est conseillé de demander l’avis d’un professionnel afin de garantir la faisabilité financière, tant aujourd’hui qu’à l’avenir. Les clients qui se trouvent à 10 ou 15 ans de la retraite, en particulier, devraient examiner plus attentivement ce sujet. Ainsi, une procédure appropriée peut être planifiée et le “temps de réaction” est suffisant.

Calculez vous-même la faisabilité simple maintenant

 

Valeur de la propriété

En raison de la forte demande de biens résidentiels, les prix de l’immobilier en Suisse ont fortement augmenté. Dans ce cas, il est généralement utile de faire réaliser une estimation hédonique  de la valeur marchande de votre propriété. Vous saurez ainsi exactement quelle est la valeur marchande de votre propriété aujourd’hui. Vous pouvez également calculer le rendement des capitaux propres et l’augmentation de la valeur de votre bien depuis l’achat.

Réalisez une estimation gratuite sommaire en quelques clics maintenant.

 

Durée du nouveau prêt hypothécaire

Tout d’abord, un conseil pratique : ne vous laissez pas influencer par un taux d’intérêt bien meilleur aujourd’hui pour un long terme. À titre d’exemple : si vous avez contracté un prêt hypothécaire à taux fixe de 10 ans à 1,85 % en 2013, il s’agissait d’un taux d’intérêt plutôt bon à l’époque. Depuis 2013, les taux d’intérêt n’ont cessé de baisser. Si votre banque met aujourd’hui sur la table une offre de 1,3 % sur 10 ans, cela peut sembler intéressant à première vue. Aujourd’hui, cependant, l’hypothèque à taux fixe sur 10 ans coûte 1,20 % en moyenne. En fonction du rating-cleint et de vos talents de négociateur, vous pourriez également négocier des hypothèques à moins de 1%.

Pour choisir la durée appropriée, il faut tenir compte de trois facteurs

  • Votre anticipation de taux d’intérêt et l’anticipation de taux d’intérêt de votre établissement de crédit.
    Les prévisions de taux d’intérêt doivent être traitées avec beaucoup de recul, comme nous l’avons déjà expliqué.
    Les points essentiels sont les suivants :

    • Évaluer la signification des différentes évolutions des taux d’intérêt pour sa propre situation.
    • Déterminer différents scénarios (par exemple, que ferais-je dans le cas d’une augmentation du taux d’intérêt de 4 %).
    • Se protéger contre le pire des scénarios et/ou prendre des risques calculés.
  • Appétit pour le risque et capacité de risque
    Vous devez alors déterminer le niveau de sécurité dont vous avez réellement besoin en cas de hausse des taux d’intérêt. Si vous avez besoin de moins de sécurité, le financement peut se faire en SARON ou avec des hypothèques à court terme, qui sont moins chères. Si vous voulez beaucoup de sécurité, les hypothèques à plus long terme, un peu plus chères, ont un sens. Vous pouvez connaître votre capacité de risque au moyen de :

    • Planification budgétaire
    • Calcul de la faisabilité
    • Revenus, patrimoine, garanties supplémentaires telles que les avoirs de retraite, espérance de vie, etc.
  • Dates limites

Il s’agit d’anticiper les changements futurs dans la vie. Par exemple, il n’est pas judicieux de refinancer un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans, si vous souhaiter vendre le bien dans 5 ans.

Les points essentiels sont les suivants :

    • Prise en compte des remboursements/amortissements prévus
    • Vente éventuelle de la propriété
    • Changement de circonstances personnelles, comme la retraite
    • Quand les autres tranches hypothécaires expirent-elles ? Pour rester flexible, toutes les tranches doivent expirer en même temps dans un délai de 18 mois. Sinon, vous aurez perdu votre marge de négociation avec votre banque et devrez vous attendre à des taux d’intérêt sous-optimaux. (Voir l’article : “Les hypothèques fractionnées sont-elles judicieuses ?“).

 

Ces facteurs montrent combien il est important de bien se préparer, afin d’avoir de bonnes connaissances et d’en discuter avec l’expert en financement.

 

Amortissement obligatoire pour la prolongation de l’hypothèque

En raison de l’augmentation de la valeur, l’amortissement obligatoire peut également être supprimé.

 

Vorsorgelücke berechnen

Exemple pratique

 

Achat de la propriété et financement de l’hypothèque en 2018 :

Prix d’achat : 1 million de francs suisses

Hypothèque : 800 000 CHF (financement par emprunt à 80%).

A partir d’un financement par la dette de plus de 66%, des amortissements obligatoires doivent être effectués. Dans l’exemple, 10 000 CHF par an.

Refinancement du prêt hypothécaire en 2023

Valeur marchande : 1,160 million de CHF (1 million de CHF multiplié par une appréciation de 3% par an – cinq ans)

Hypothèque : 750.000 CHF (800.000 CHF moins 5 ans fois 10.000 CHF d’amortissement par an)

-> Le financement par la dette est maintenant à 65% (750’000 / 1’160’000)

Avec un taux d’endettement inférieur à 66%, aucun amortissement obligatoire ne doit désormais être garanti.

 

Dans ce cas, il convient de vérifier comment les 10 000 CHF qui étaient inclus dans les amortissements peuvent maintenant être mieux utilisés.

 

Vérifier l’amortissement indirect

Si vous devez quand même amortir à la place, examinez les conditions de l’amortissement. Le meilleur taux d’intérêt ne sert pas à grand-chose si le reste de la conception du contrat ne joue pas en votre faveur. Pour l’amortissement indirect, qui est généralement plus avantageux, il convient également de comparer les piliers 3a et 3b.

 

Comparer les établissements de crédit lors d’un prêt hypothécaire

Vous devriez le faire dans tous les cas. Peut-être avez-vous été pressé par le temps lors de l’obtention du prêt hypothécaire ou avez-vous dû vous décider rapidement pour une banque, car sinon le bien n’aurait plus été disponible. Peut-être que l’accessibilité financière et le ratio prêt/valeur étaient à la limite des possibilités de financement et que vous étiez heureux d’avoir obtenu un prêt hypothécaire. Les dernières années ont montré que les clients qui comparent les offres de prêts hypothécaires obtiennent généralement une grande valeur ajoutée.

Lors du refinancement ou de la prolongation de votre prêt hypothécaire

  • Disposez-vous maintenant de suffisamment de temps (généralement plusieurs mois) ?
  • En raison de l’amortissement et de toute augmentation de valeur, votre “rating” (évaluation du risque de l’établissement de crédit) en tant que client s’est amélioré.
  • Il existe aujourd’hui de nombreux nouveaux prêteurs sur le marché, et pas seulement des banques. Les compagnies d’assurance, les fonds de pension, les institutions publiques et les fondations d’investissement souhaitent également financer votre prêt hypothécaire. Cette nouvelle concurrence exerce une pression sur les marges des banques et vous aide à obtenir des conditions plus avantageuses.

 

Vous pouvez comparer les prêts hypothécaires en ligne ici 

Comparer les hypothèques maintenant

 

Conclusion

C’est vous qui êtes aux commandes lorsqu’il s’agit de refinancer votre prêt hypothécaire. Prenez votre temps et clarifiez tout, car beaucoup d’argent est en jeu et, surtout, le bon sentiment que procure la connaissance à la fin :

Maintenant, j’ai fait tout ce qu’il fallait !

 

Combien coûte un conseil indépendant sur la prolongation d’un prêt hypothécaire ?

Nos experts en financement et nos planificateurs financiers seront heureux de vous soutenir tout au long du processus de refinancement de votre prêt hypothécaire.

La première consultation de 90 minutes est gratuite. Cela vous permet de nous tester et d’apprendre à nous connaître sans aucune obligation. Pour un soutien plus étendu, nous nous ferons un plaisir de vous fournir un devis. Dans la plupart des cas, les coûts s’élèvent à moins de 1000 CHF pour l’ensemble du processus.

Cela en vaut-il la peine ?

Dans la grande majorité des cas, des erreurs coûteuses peuvent être évitées et des conditions nettement meilleures peuvent être obtenues grâce à des conseils professionnels et indépendants. De nombreux clients n’apprécient pas non plus les négociations parfois difficiles avec les établissements de crédit. Après tout, on ne veut pas gâcher la relation avec le banquier. Si un tiers neutre le fait pour vous, vous êtes en règle. Enfin, avec l’aide d’un professionnel expérimenté, vous gagnez également un temps précieux.

Appelez-nous, nous sommes impatients de vous entendre :
(Mo-Fr 10 à 18 heures)
Fribourg: 026 347 16 16
Viège: 027 945 66 60
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