Lorsque votre prêt hypothécaire arrive à échéance, vous pouvez généralement le renouveler auprès de votre banque 6 mois (ou dans certains cas plus tôt) avant son expiration. Mais attention, il est maintenant possible d’améliorer vos conditions.

L’expérience nous montre qu’à l’échéance de leur prêt hypothécaire, les propriétaires répètent le plus souvent les erreurs déjà commises lors du premier financement. En tant que propriétaire, il est nécessaire de réfléchir et de prendre le temps de comparer avant de renouveler. La plupart des hypothèques impliquent des sommes de plusieurs centaines de milliers de francs. Lorsqu’on investit des sommes aussi importantes, on prend son temps et on clarifie certaines choses. Il faut faire de même pour les emprunts.

 

 

Lorsque vous refinancez votre prêt hypothécaire, vous disposez généralement de plus de temps et de connaissances que lorsque vous achetez une propriété pour la première fois.

 

Principes de la prolongation d’un prêt hypothécaire

Lorsque vous achetez une maison pour la première fois, vous êtes généralement confronté à différentes questions, toutes en même temps. Peut-être ces questions vous sont-elles familières :

  • Le prix d’achat est-il juste et correspond-il à la valeur marchande calculée ?
  • Comment utiliser les fonds propres de manière optimale ?
  • Quand a lieu l’authentification chez le notaire/au cadastre et quand a lieu le transfert de propriété ?
  • Quel établissement de crédit financera le prêt hypothécaire ?
  • Devons-nous nantir ou retirer les avoirs du pilier 3a et des fonds de pension ?
  • Quelles sont les conséquences fiscales de la détention d’un bien immobilier ?
  • Quelle durée dois-je choisir pour mon prêt hypothécaire ?
  • L’hypothèque doit-elle être répartie en différentes tranches ?

La liste n’est pas exhaustive et peut être beaucoup plus longue, en fonction de la situation initiale du client. De plus, lors du refinancement de votre prêt hypothécaire, par rapport au premier financement lors de l’achat de votre propre maison, certaines questions ne se posent plus. Cependant, il y a aussi des questions qui reviennent. Nous souhaitons les examiner plus en détail dans cet article.

 

 

Demandez avant de prolonger votre prêt hypothécaire

Qu’il s’agisse d’un nouveau financement ou de refinancement du prêt hypothécaire, vous devez généralement répondre à ces questions à plusieurs reprises. Pour notre article, nous avons répondu aux quatre questions ci-dessous :

En fonction des souhaits et des objectifs, d’autres questions peuvent être ajoutées.

 

Calcul de la faisabilité

Gemäss FINMA (Finanzmarktaufsicht) ist ein Kreditinstitut verpflichtet vor der Kreditgewährung, eine Kreditprüfung durchzuführen. Diese umfasst sowohl die Prüfung der Bonität (Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit) als auch die Beurteilung der Sicherheiten. Als Kunde ist es hier ratsam sich professionell beraten zu lassen, damit die Tragbarkeit, heute und auch in Zukunft, gewährleistet ist. Gerade Kunden die 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung stehen, sollten dieses Thema genau überprüfen. Damit kann ein sauberes Vorgehen geplant werden und es bleibt genug «Reaktionszeit».

Einfache Tragbarkeit jetzt selbst berechnen

 

Wert der Liegenschaft

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohneigentum sind die Immobilienpreise in der Schweiz stark gestiegen. Hier lohnt es sich in der Regel, eine hedonische Verkehrswertschätzung machen zu lassen. Damit wissen Sie, wie hoch der Verkehrswert Ihrer Liegenschaft heute ist. Weiter können Sie Ihre Eigenkapitalrendite und die Wertsteigerung, seit dem Kauf, berechnen.

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Laufzeit der neuen Hypothek

Vorab ein Hinweis aus der Praxis: Lassen Sie sich nicht durch einen heute viel besseren Zinssatz bei langer Laufzeit beeinflussen. Als Beispiel: wenn Sie im Jahr 2013 eine Festhypothek für 10 Jahre zu 1.85% abgeschlossen haben, dann war dies damals ein recht guter Zinssatz. Seit 2013 sind die Zinsen stetig gesunken. Wenn Ihre Hausbank nun ein Angebot für 10 Jahre von 1,3% auf den Tisch legt, könnte dies auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Heute kostet die Festhypothek für 10 Jahre jedoch im Durchschnitt ungefähr 1.20%. Je nach Kundenrating und Verhandlungsgeschick könnten Sie auch unter 1% landen.

Um die richtige Laufzeit zu wählen, sind drei Faktoren zu berücksichtigen

  1. Ihre Zinserwartung und die Zinserwartung Ihres Kreditinstitutes
    Zinsprognosen sind mit grosser Skepsis zu begegnen, wie wir bereits andernorts erläutert hatten.
    Im Grundsatz geht es darum:

    • Die Bedeutung verschiedener Zinsentwicklungen für die eigene Situation abschätzen
    • Unterschiedliche Szenarien herleiten (Was würde ich z.B. bei einer Zinserhöhung von 4% tun?)
    • Schutz gegen ein Worst Case Szenario erstellen und/ oder kalkulierte Risiken eingehen
  2. Risikobereitschaft und Risikofähigkeit
    Hier ist abzuklären, wie viel Sicherheit vor steigenden Zinsen Sie wirklich benötigen. Wenn Sie weniger Sicherheit brauchen, kann im SARON oder mit kurzfristigen Hypotheken finanziert werden, die günstiger sind. Wenn Sie viel Sicherheit möchten, dann sind längerfristige, etwas teurere Hypotheken sinnvoll. Die Risikofähigkeit eruieren Sie mittels:

    • Budgetplanung
    • Tragbarkeitsrechnung
    • Einkommen, Vermögen, Zusatzsicherheiten wie Vorsorgegelder, Anwartschaft usw.
  3. Fristigkeiten
    Hier geht es darum, zukünftige Änderungen im Leben zu antizipieren. Als Beispiel sind Sie schlecht beraten, wenn Sie eine Festhypothek für 10 Jahre refinanzieren, die Liegenschaft aber vielleicht in 5 Jahren verkaufen wollen.
    Im Grundsatz geht es darum:

    • Geplante Rückzahlungen/ Amortisationen berücksichtigen
    • Eventueller Verkauf der Liegenschaft
    • Veränderung der persönlichen Lebensumstände wie z.B. Pensionierung
    • Wann laufen die anderen Hypothekartranchen ab? Um flexibel zu bleiben, sollten alle Tranchen gleichzeitig innerhalb von 18 Monaten auslaufen. Sonst haben Sie Ihren Verhandlungsspielraum gegenüber Ihrer Bank verspielt und müssen mit suboptimalen Zinsen rechnen. (Dazu Artikel: “Machen unterschiedliche Laufzeiten bei Hypotheken Sinn?“)

 

Diese Faktoren zeigen auf, wie wichtig es ist, eine saubere Entscheidungsgrundlage auszuarbeiten und mit dem Finanzierungsexperten zu besprechen.

 

Pflichtamortisationen bei Hypothek Verlängerung

Aufgrund der Wertsteigerung kann die Pflichtamortisation auch ganz wegfallen.

 

Vorsorgelücke berechnen

Praxisbeispiel

 

Kauf der Liegenschaft und Finanzierung der Hypothek im Jahr 2018:

Kaufpreis: 1 Million CHF

Hypothek: 800’000 CHF (Fremdfinanzierung bei 80%)

Ab einer Fremdfinanzierung von über 66% müssen Pflichtamortisationen geleistet werden. Im Beispiel 10’000 CHF pro Jahr.

Refinanzierung der Hypothek im Jahr 2023

Verkehrswert: 1.160 Mio. CHF (1 Mio. CHF mal Wertsteigerung von 3% p.a. – fünf Jahre)

Hypothek: 750’000 CHF (800’000 CHF abzüglich 5 Jahre mal 10’000 CHF Amortisation pro Jahr)

–> Die Fremdfinanzierung ist nun neu bei 65%    (750’000 / 1’160’000)

Bei einer Fremdfinanzierung unter 66% müssen nun keine Pflichtamortisationen gewährleistet werden.

 

In diesem Fall lohnt es ich zu überprüfen, wie die 10’000 CHF, die als Amortisation eingerechnet waren, nun besser genutzt werden können.

 

Indirekte Amortisation prüfen

Wenn Sie stattdessen noch immer amortisieren müssen, beachten Sie die Konditionen der Amortisation. Der beste Zinssatz bringt wenig, wenn die restliche Vertragsausgestaltung nicht zu Ihren Gunsten ist. Für die, in aller Regel vorteilhaftere, indirekte Amortisation lohnt sich auch der Vergleich von Säule 3a und 3b

 

Kreditinstitute vergleichen beim Hypothek verlängern

Das sollten Sie auf jeden Fall machen. Vielleicht hatten Sie bei der Erstfinanzierung Zeitdruck oder mussten sich schnell für ein Institut entscheiden, weil sonst die Liegenschaft nicht mehr verfügbar gewesen wäre. Vielleicht waren auch die Tragbarkeit und die Belehnungshöhe am Limit der Finanzierbarkeit und Sie waren froh, überhaupt eine Hypothek erhalten zu haben. Die letzten Jahre haben gezeigt, dass Kunden, die Hypothekarangebote vergleichen, meist einen grossen Mehrwert erzielen.

Bei der Refinanzierung resp. Verlängerung Ihrer Hypothek

  • Haben Sie nun genügend Zeit (meist mehrere Monate)
  • Aufgrund der Amortisation und einer allfälligen Wertsteigerung ist Ihr «Rating» (Risikobetrachtung des Kreditinstituts) als Kunde besser geworden
  • Es gibt heute viele neue Kreditgeber auf dem Markt, nicht nur Banken. Auch Versicherungen, Pensionskassen, öffentlich rechtliche Anstalten und Anlagestiftungen würden Ihre Hypothek gerne finanzieren. Dieser neue Wettbewerb drückt auf die Margen der Banken und verhilft Ihnen zu anständigeren Konditionen.

 

Hier können Sie online Hypotheken vergleichen 

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Fazit

Bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek sitzen Sie am längeren Hebel. Nehmen Sie sich Zeit und klären Sie alles ab, denn es geht um viel Geld und nicht zuletzt auch um das gute Gefühl das sich zum Schluss einstellt, wenn man weiss:

Jetzt habe ich alles richtig gemacht!

 

Was kostet unabhängige Beratung beim Hypothek verlängern?

Unsere Finanzierungsexperten und Finanzplaner unterstützen Sie gerne im gesamten Prozess der Refinanzierung Ihrer Hypothek.

Eine Erstberatung von max. 90 Minuten ist kostenlos. Damit können Sie uns ohne jegliche Verpflichtungen testen und kennen lernen. Für weitergehende Unterstützung erstellen wir gerne eine Offerte. Die Kosten belaufen sich in den meisten Fällen auf weniger als CHF 1000.- für den gesamten Prozess.

Lohnt sich das?

In den allermeisten Fällen werden durch eine professionelle unabhängige Beratung teure Fehler vermieden und deutlich bessere Konditionen herausgeholt. Vielen Kunden sind auch die zum Teil harten Verhandlungen mit Kreditinstituten zuwider. Man will ja die Beziehung zum Banker nicht verderben. Wenn dies eine neutrale Drittpartei für Sie erledigt, sind Sie fein raus. Und zu guter Letzt sparen Sie mit Hilfe eines routinierten Profis auch wertvolle Lebenszeit.

Appelez-nous, nous sommes impatients de vous entendre :
(Mo-Fr 10 à 18 heures)
Fribourg: 026 347 16 16
Viège: 027 945 66 60
Zürich: 043 211 61 61
Berne: 031 970 38 80
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