Hypothek verlängern aber richtig

Wenn Ihre Hypothek abläuft, können Sie diese in der Regel 6 Monate (oder zum Teil auch früher) vor Ablauf bei Ihrer Bank verlängern. Aber halt! Jetzt ist es möglich, die Konditionen zu verbessern.

Die Erfahrung zeigt uns, dass Eigenheimbesitzer wenn ihre Hypothek abläuft bei der Refinanzierung manchmal ohne es zu realisieren die gleichen Fehler machen, wie bei der Erstfinanzierung. Als Eigenheimbesitzer lohnt es sich, sich vor der Verlängerung ein paar Gedanken zu machen. Meist geht es bei Hypotheken um einige hunderttausend Franken. Bei so hohen Summen nimmt man sich besser ein wenig Zeit und klärt einige Dinge ab. Der Zins ist ein sehr wichtiges, aber keinesfalls das einzige Kriterium.

Bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek haben Sie meist mehr Zeit und Wissen als beim erstmaligen Kauf Ihrer Liegenschaft.

Grundsätze beim Hypothek verlängern

Wenn Sie das erste Mal ein Eigenheim kaufen, dann werden Sie in der Regel mit unterschiedlichen Themen, alles auf einmal, konfrontiert. Vielleicht kommen Ihnen diese Fragen auch bekannt vor:

• Ist der Kaufpreis fair und entspricht dieser dem berechneten Verkehrswert?
• Wie sollen die Eigenmittel bestmöglich eingesetzt werden? (Interessanter Artikel dazu: “Eigenkapital gewinnbringend einsetzen”)
• Wann ist die Beurkundung beim Notar/Grundbuchamt und wann ist der Eigentumsübertrag?
• Welches Kreditinstitut wird die Hypothek finanzieren?
• Sollen wir das Säule 3a- und Pensionskassenguthaben verpfänden oder beziehen?
• Was sind die steuerlichen Konsequenzen, die mit dem Eigenheimbesitz einhergehen?
• Welche Laufzeit für die Hypothek soll man wählen?
• Soll die Hypothek in verschiedene Tranchen aufgeteilt werden?

Die Aufzählung ist nicht abschliessend und kann, je nach Ausgangslage des Kunden, noch viel länger sein. Natürlich ist es so, dass bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek, im Vergleich zur erstmaligen Finanzierung beim Eigenheimkauf, einige Fragen wegfallen. Gleichzeitig gibt es auch Fragen, die sich wiederholen. Auf diese wollen wir in diesem Artikel genauer eingehen.

Fragen bevor Sie Ihre Hypothek verlängern

Egal ob wir von einer Neufinanzierung oder Refinanzierung der Hypothek sprechen, müssen Sie diese Fragen in der Regel wieder klären. Für unseren Artikel haben wir die vier nachfolgenden Fragen thematisiert:

• Wie sieht die Tragbarkeitsberechnung heute aus?
• Wie hat sich der Wert meiner Liegenschaft entwickelt?
• Welche Laufzeit ist die richtige?
• Muss ich weiterhin eine Pflichtamortisation leisten? Kann ich die Amortisation verbessern?
• Wie erhalte ich effizient die besten Offerten?

Je nach Wünschen und Zielen können weitere Fragen dazukommen.

Tragbarkeitsberechnung

Gemäss FINMA (Finanzmarktaufsicht) ist ein Kreditinstitut verpflichtet vor der Kreditgewährung, eine Kreditprüfung durchzuführen. Diese umfasst sowohl die Prüfung der Bonität (Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit) als auch die Beurteilung der Sicherheiten. Als Kunde ist es hier ratsam sich professionell beraten zu lassen, damit die Tragbarkeit, heute und auch in Zukunft, gewährleistet ist. Gerade Kunden die 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung stehen, sollten dieses Thema genau überprüfen. Damit kann ein sauberes Vorgehen geplant werden und es bleibt genug «Reaktionszeit».

Oft hat sich die Tragbarkeit seit der letzten Finanzierung substanziell verbessert. Dies erhöht Ihr Rating beim Finanzierungsinstitut und damit Ihren Verhandlungsspielraum.

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Wert der Liegenschaft

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohneigentum sind die Immobilienpreise in der Schweiz stark gestiegen. Hier lohnt es sich in der Regel, eine hedonische Verkehrswertschätzung machen zu lassen. Damit wissen Sie, wie hoch der Verkehrswert Ihrer Liegenschaft heute ist. Weiter können Sie Ihre Eigenkapitalrendite und die Wertsteigerung, seit dem Kauf, berechnen. Ein gestiegener Immobilienwert stärkt erneut Ihre Verhandlungsposition.

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Laufzeit der neuen Hypothek

Vorab ein Hinweis aus der Praxis: Lassen Sie sich nicht durch einen heute viel besseren Zinssatz bei langer Laufzeit beeinflussen. Als Beispiel: wenn Sie im Jahr 2013 eine Festhypothek für 10 Jahre zu 1.85% abgeschlossen haben, dann war dies damals ein recht guter Zinssatz. Seit 2013 sind die Zinsen stetig gesunken. Wenn Ihre Hausbank nun ein Angebot für 10 Jahre von 1,3% auf den Tisch legt, könnte dies auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Heute kostet die Festhypothek für 10 Jahre jedoch im Durchschnitt ungefähr 1.20%. Je nach Kundenrating und Verhandlungsgeschick könnten Sie durchaus unter 1% landen.

Um die richtige Laufzeit zu wählen, sind drei Faktoren zu berücksichtigen

1. Zinsentwicklung
   Zinsprognosen sind mit grosser Skepsis zu begegnen, wie wir bereits andernorts erläutert hatten.
   Im Grundsatz geht es darum:
   • Unterschiedliche Szenarien herleiten (Was würde ich z.B. bei einer Zinserhöhung von 4% tun?)
   • Schutz gegen ein Worst Case Szenario erstellen und/ oder kalkulierte Risiken eingehen
2. Risikobereitschaft und Risikofähigkeit
   Hier ist abzuklären, wie viel Sicherheit vor steigenden Zinsen Sie wirklich benötigen. Wenn Sie weniger Sicherheit brauchen, kann im SARON oder mit kurzfristigen Hypotheken finanziert werden, die günstiger sind. Wenn Sie viel Sicherheit möchten, dann sind längerfristige, etwas teurere Hypotheken sinnvoll. Die Risikofähigkeit eruieren Sie mittels:
   • Budgetplanung
   • Tragbarkeitsrechnung
   • Einkommen, Vermögen, Zusatzsicherheiten wie Vorsorgegelder, Anwartschaft usw.
3. Fristigkeiten
   Hier geht es darum, zukünftige Änderungen im Leben zu antizipieren. Als Beispiel sind Sie schlecht beraten, wenn Sie eine Festhypothek für 10 Jahre refinanzieren, die Liegenschaft aber vielleicht in 5 Jahren verkaufen wollen.
   Im Grundsatz geht es darum:
   • Geplante Rückzahlungen/ Amortisationen berücksichtigen
   • Eventueller Verkauf der Liegenschaft
   • Veränderung der persönlichen Lebensumstände wie z.B. Pensionierung
   • Wann laufen die anderen Hypothekartranchen ab? Um flexibel zu bleiben, sollten alle Tranchen gleichzeitig innerhalb von 18 Monaten auslaufen. Sonst haben Sie Ihren Verhandlungsspielraum gegenüber Ihrer Bank verspielt und müssen mit suboptimalen Zinsen rechnen. (Dazu Artikel: “Machen unterschiedliche Laufzeiten bei Hypotheken Sinn?“)

Diese Faktoren zeigen auf, wie wichtig es ist, eine saubere Entscheidungsgrundlage auszuarbeiten und mit dem Finanzierungsexperten zu besprechen.

Pflichtamortisationen bei Hypothek Verlängerung

Aufgrund der Wertsteigerung kann die Pflichtamortisation auch ganz wegfallen.

In diesem Fall lohnt es sich zu überprüfen, wie die 10’000 CHF, die als Amortisation eingerechnet waren, nun besser genutzt werden können. Eine freiwillige indirekte Amortisation ist zu empfehlen. Zudem dürfte Ihr Rating beim Finanzierungsinstitut gestiegen sein.

Indirekte Amortisation prüfen

Wenn Sie stattdessen noch immer amortisieren müssen, beachten Sie die Konditionen der Amortisation. Der beste Zinssatz bringt wenig, wenn die restliche Vertragsausgestaltung nicht zu Ihren Gunsten ist. (Interessanter Artikel dazu: Strategien zum optimalen Amortisieren einer Hypothek)

Kreditinstitute vergleichen beim Hypothek verlängern

Das sollten Sie auf jeden Fall machen. Vielleicht hatten Sie bei der Erstfinanzierung Zeitdruck oder mussten sich schnell für ein Institut entscheiden, weil sonst die Liegenschaft nicht mehr verfügbar gewesen wäre. Vielleicht waren auch die Tragbarkeit und die Belehnungshöhe am Limit der Finanzierbarkeit und Sie waren froh, überhaupt eine Hypothek erhalten zu haben. Die letzten Jahre haben gezeigt, dass Kunden, die Hypothekarangebote vergleichen, fast immer mehr als CHF 10’000 einsparen.

Bei der Refinanzierung resp. Verlängerung Ihrer Hypothek

• Haben Sie nun genügend Zeit (meist mehrere Monate)
• Aufgrund der Amortisation, einer Lohnsteigerung und einer allfälligen Wertsteigerung der Immobilie ist Ihr Rating als Kunde besser geworden
• Es gibt heute viele neue Kreditgeber auf dem Markt, nicht nur Banken. Auch Versicherungen, Pensionskassen, öffentlich rechtliche Anstalten und Anlagestiftungen würden Ihre Hypothek gerne finanzieren. Dieser neue Wettbewerb drückt auf die Margen der Banken und verhilft Ihnen zu anständigeren Konditionen.

Hier können Sie direkt und unkompliziert online Hypotheken vergleichen 

Fazit

Bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek sitzen Sie am längeren Hebel. Nehmen Sie sich Zeit und klären Sie alles ab, denn es geht um viel Geld und nicht zuletzt auch um das gute Gefühl das sich zum Schluss einstellt, wenn man weiss:

Jetzt habe ich alles richtig gemacht!

Was kostet unabhängige Beratung beim Hypothek verlängern?

Unsere Finanzierungsexperten und Finanzplaner unterstützen Sie gerne im gesamten Prozess der Refinanzierung Ihrer Hypothek.

Eine Erstberatung von max. 90 Minuten ist kostenlos. Damit können Sie uns ohne jegliche Verpflichtungen testen und kennen lernen. Für weitergehende Unterstützung erstellen wir gerne eine Offerte. Die Kosten für eine Refinanzierung belaufen sich in den meisten Fällen auf weniger als CHF 700.- für den gesamten Prozess.

Lohnt sich das?

In den allermeisten Fällen werden durch eine professionelle unabhängige Beratung teure Fehler vermieden und deutlich bessere Konditionen herausgeholt. Vielen Kunden sind auch die zum Teil harten Verhandlungen mit Kreditinstituten zuwider. Man will ja die Beziehung zum Berater nicht verderben. Wenn dies eine neutrale Drittpartei für Sie erledigt, sind Sie fein raus. Und zu guter Letzt sparen Sie mit Hilfe eines routinierten Profis auch wertvolle Lebenszeit.

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