Wenn Ihre Hypothek abläuft, können Sie diese in der Regel 6 Monate (oder zum Teil auch früher) vor Ablauf bei Ihrer Bank verlängern. Aber halt! Jetzt ist es möglich, die Konditionen zu verbessern.

Die Erfahrung zeigt uns, dass Eigenheimbesitzer wenn ihre Hypothek abläuft bei der Refinanzierung manchmal ohne es zu realisieren die gleichen Fehler machen, wie bei der Erstfinanzierung. Als Eigenheimbesitzer lohnt es sich, sich vor der Verlängerung ein paar Gedanken zu machen. Meist geht es bei Hypotheken um einige hunderttausend Franken. Bei so hohen Summen nimmt man sich besser ein wenig Zeit und klärt einige Dinge ab. Der Zins ist ein sehr wichtiges, aber keinesfalls das einzige Kriterium.

 

Bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek haben Sie meist mehr Zeit und Wissen als beim erstmaligen Kauf Ihrer Liegenschaft.

 

Grundsätze beim Hypothek verlängern

Wenn Sie das erste Mal ein Eigenheim kaufen, dann werden Sie in der Regel mit unterschiedlichen Themen, alles auf einmal, konfrontiert. Vielleicht kommen Ihnen diese Fragen auch bekannt vor:

Die Aufzählung ist nicht abschliessend und kann, je nach Ausgangslage des Kunden, noch viel länger sein. Natürlich ist es so, dass bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek, im Vergleich zur erstmaligen Finanzierung beim Eigenheimkauf, einige Fragen wegfallen. Gleichzeitig gibt es auch Fragen, die sich wiederholen. Auf diese wollen wir in diesem Artikel genauer eingehen.

 

Fragen bevor Sie Ihre Hypothek verlängern

Egal ob wir von einer Neufinanzierung oder Refinanzierung der Hypothek sprechen, müssen Sie diese Fragen in der Regel wieder klären. Für unseren Artikel haben wir die vier nachfolgenden Fragen thematisiert:

Je nach Wünschen und Zielen können weitere Fragen dazukommen.

 

Tragbarkeitsberechnung

Gemäss FINMA (Finanzmarktaufsicht) ist ein Kreditinstitut verpflichtet vor der Kreditgewährung, eine Kreditprüfung durchzuführen. Diese umfasst sowohl die Prüfung der Bonität (Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit) als auch die Beurteilung der Sicherheiten. Als Kunde ist es hier ratsam sich professionell beraten zu lassen, damit die Tragbarkeit, heute und auch in Zukunft, gewährleistet ist. Gerade Kunden die 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung stehen, sollten dieses Thema genau überprüfen. Damit kann ein sauberes Vorgehen geplant werden und es bleibt genug «Reaktionszeit».

Oft hat sich die Tragbarkeit seit der letzten Finanzierung substanziell verbessert. Dies erhöht Ihr Rating beim Finanzierungsinstitut und damit Ihren Verhandlungsspielraum.

Einfache Tragbarkeit jetzt selbst berechnen

 

Wert der Liegenschaft

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohneigentum sind die Immobilienpreise in der Schweiz stark gestiegen. Hier lohnt es sich in der Regel, eine hedonische Verkehrswertschätzung machen zu lassen. Damit wissen Sie, wie hoch der Verkehrswert Ihrer Liegenschaft heute ist. Weiter können Sie Ihre Eigenkapitalrendite und die Wertsteigerung, seit dem Kauf, berechnen. Ein gestiegener Immobilienwert stärkt erneut Ihre Verhandlungsposition.

Jetzt eine einfache kostenlose Schätzung mit wenigen Klicks machen

 

Laufzeit der neuen Hypothek

Vorab ein Hinweis aus der Praxis: Lassen Sie sich nicht durch einen heute viel besseren Zinssatz bei langer Laufzeit beeinflussen. Als Beispiel: wenn Sie im Jahr 2013 eine Festhypothek für 10 Jahre zu 1.85% abgeschlossen haben, dann war dies damals ein recht guter Zinssatz. Seit 2013 sind die Zinsen stetig gesunken. Wenn Ihre Hausbank nun ein Angebot für 10 Jahre von 1,3% auf den Tisch legt, könnte dies auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Heute kostet die Festhypothek für 10 Jahre jedoch im Durchschnitt ungefähr 1.20%. Je nach Kundenrating und Verhandlungsgeschick könnten Sie durchaus unter 1% landen.

Um die richtige Laufzeit zu wählen, sind drei Faktoren zu berücksichtigen

  1. Zinsentwicklung
    Zinsprognosen sind mit grosser Skepsis zu begegnen, wie wir bereits andernorts erläutert hatten.
    Im Grundsatz geht es darum:

    • Unterschiedliche Szenarien herleiten (Was würde ich z.B. bei einer Zinserhöhung von 4% tun?)
    • Schutz gegen ein Worst Case Szenario erstellen und/ oder kalkulierte Risiken eingehen
  2. Risikobereitschaft und Risikofähigkeit
    Hier ist abzuklären, wie viel Sicherheit vor steigenden Zinsen Sie wirklich benötigen. Wenn Sie weniger Sicherheit brauchen, kann im SARON oder mit kurzfristigen Hypotheken finanziert werden, die günstiger sind. Wenn Sie viel Sicherheit möchten, dann sind längerfristige, etwas teurere Hypotheken sinnvoll. Die Risikofähigkeit eruieren Sie mittels:

    • Budgetplanung
    • Tragbarkeitsrechnung
    • Einkommen, Vermögen, Zusatzsicherheiten wie Vorsorgegelder, Anwartschaft usw.
  3. Fristigkeiten
    Hier geht es darum, zukünftige Änderungen im Leben zu antizipieren. Als Beispiel sind Sie schlecht beraten, wenn Sie eine Festhypothek für 10 Jahre refinanzieren, die Liegenschaft aber vielleicht in 5 Jahren verkaufen wollen.
    Im Grundsatz geht es darum:

    • Geplante Rückzahlungen/ Amortisationen berücksichtigen
    • Eventueller Verkauf der Liegenschaft
    • Veränderung der persönlichen Lebensumstände wie z.B. Pensionierung
    • Wann laufen die anderen Hypothekartranchen ab? Um flexibel zu bleiben, sollten alle Tranchen gleichzeitig innerhalb von 18 Monaten auslaufen. Sonst haben Sie Ihren Verhandlungsspielraum gegenüber Ihrer Bank verspielt und müssen mit suboptimalen Zinsen rechnen. (Dazu Artikel: “Machen unterschiedliche Laufzeiten bei Hypotheken Sinn?“)

 

Diese Faktoren zeigen auf, wie wichtig es ist, eine saubere Entscheidungsgrundlage auszuarbeiten und mit dem Finanzierungsexperten zu besprechen.

 

Pflichtamortisationen bei Hypothek Verlängerung

Aufgrund der Wertsteigerung kann die Pflichtamortisation auch ganz wegfallen.

 

Vorsorgelücke berechnen

Praxisbeispiel

 

Kauf der Liegenschaft und Finanzierung der Hypothek im Jahr 2018:

Kaufpreis: 1 Million CHF

Hypothek: 800’000 CHF (Fremdfinanzierung bei 80%)

Bei einer Fremdfinanzierungsquote von über 66% müssen Pflichtamortisationen geleistet werden. In diesem Beispiel 10’000 CHF pro Jahr.

Refinanzierung der Hypothek im Jahr 2023

Verkehrswert: 1.160 Mio. CHF (1 Mio. CHF mal Wertsteigerung von 3% p.a. – fünf Jahre)

Hypothek: 750’000 CHF (800’000 CHF abzüglich 5 Jahre mal 10’000 CHF Amortisation pro Jahr)

–> Die Fremdfinanzierung ist nun neu bei 65%    (750’000 / 1’160’000)

Bei einer Fremdfinanzierung unter 66% müssen nun keine Pflichtamortisationen gewährleistet werden.

 

In diesem Fall lohnt es sich zu überprüfen, wie die 10’000 CHF, die als Amortisation eingerechnet waren, nun besser genutzt werden können. Eine freiwillige indirekte Amortisation ist zu empfehlen. Zudem dürfte Ihr Rating beim Finanzierungsinstitut gestiegen sein.

 

Indirekte Amortisation prüfen

Wenn Sie stattdessen noch immer amortisieren müssen, beachten Sie die Konditionen der Amortisation. Der beste Zinssatz bringt wenig, wenn die restliche Vertragsausgestaltung nicht zu Ihren Gunsten ist. (Interessanter Artikel dazu: Strategien zum optimalen Amortisieren einer Hypothek)

 

Kreditinstitute vergleichen beim Hypothek verlängern

Das sollten Sie auf jeden Fall machen. Vielleicht hatten Sie bei der Erstfinanzierung Zeitdruck oder mussten sich schnell für ein Institut entscheiden, weil sonst die Liegenschaft nicht mehr verfügbar gewesen wäre. Vielleicht waren auch die Tragbarkeit und die Belehnungshöhe am Limit der Finanzierbarkeit und Sie waren froh, überhaupt eine Hypothek erhalten zu haben. Die letzten Jahre haben gezeigt, dass Kunden, die Hypothekarangebote vergleichen, fast immer mehr als CHF 10’000 einsparen.

Bei der Refinanzierung resp. Verlängerung Ihrer Hypothek

  • Haben Sie nun genügend Zeit (meist mehrere Monate)
  • Aufgrund der Amortisation, einer Lohnsteigerung und einer allfälligen Wertsteigerung der Immobilie ist Ihr Rating als Kunde besser geworden
  • Es gibt heute viele neue Kreditgeber auf dem Markt, nicht nur Banken. Auch Versicherungen, Pensionskassen, öffentlich rechtliche Anstalten und Anlagestiftungen würden Ihre Hypothek gerne finanzieren. Dieser neue Wettbewerb drückt auf die Margen der Banken und verhilft Ihnen zu anständigeren Konditionen.

 

Hier können Sie direkt und unkompliziert online Hypotheken vergleichen 

Jetzt Hypotheken vergleichen

 

Fazit

Bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek sitzen Sie am längeren Hebel. Nehmen Sie sich Zeit und klären Sie alles ab, denn es geht um viel Geld und nicht zuletzt auch um das gute Gefühl das sich zum Schluss einstellt, wenn man weiss:

Jetzt habe ich alles richtig gemacht!

 

Was kostet unabhängige Beratung beim Hypothek verlängern?

Unsere Finanzierungsexperten und Finanzplaner unterstützen Sie gerne im gesamten Prozess der Refinanzierung Ihrer Hypothek.

Eine Erstberatung von max. 90 Minuten ist kostenlos. Damit können Sie uns ohne jegliche Verpflichtungen testen und kennen lernen. Für weitergehende Unterstützung erstellen wir gerne eine Offerte. Die Kosten für eine Refinanzierung belaufen sich in den meisten Fällen auf weniger als CHF 700.- für den gesamten Prozess.

Lohnt sich das?

In den allermeisten Fällen werden durch eine professionelle unabhängige Beratung teure Fehler vermieden und deutlich bessere Konditionen herausgeholt. Vielen Kunden sind auch die zum Teil harten Verhandlungen mit Kreditinstituten zuwider. Man will ja die Beziehung zum Berater nicht verderben. Wenn dies eine neutrale Drittpartei für Sie erledigt, sind Sie fein raus. Und zu guter Letzt sparen Sie mit Hilfe eines routinierten Profis auch wertvolle Lebenszeit.

Rufen Sie uns an, wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme:
(Mo-Fr 9 bis 18 Uhr)
Bern: 031 666 40 00
Fribourg: 026 347 16 16
Köniz: 031 970 38 80
Thun: 033 225 01 60
St. Gallen: 071 380 00 02
Visp: 027 945 66 60
Zürich: 043 211 61 61

Jetzt Kontakt aufnehmen

Interessantes

  • Checkliste

    Checkliste Hauskauf

    Was muss ich beachten?

  • Vergleich 3. Säule

    Hypothekenvergleich

    Tiefste Zinsen

  • Hypothekenrechner

    Tragbarkeitsrechner

    Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten?

  • Immobilien

    Immobilien allgemein

    Alles zum Thema Wohnen

  • Immobilie verkaufen

    Immobilie verkaufen

    So verkaufen Sie zum Bestpreis

  • Haus kaufen

    Haus kaufen

    Verwirklichen Sie Ihren Traum

  • Finanzrechner online

    Finanzrechner

    Alle Rechner, Vergleiche und Algorithmen

  • Qualitätsversprechen

    Unser Qualitätsversprechen an unsere Kunden

Newsletter abonnieren

6-Mal jährlich interessante News und Finanztipps.

  • Hidden
  • Dieses Feld dient zur Validierung und sollte nicht verändert werden.

Dies könnte Sie auch interessieren

Lade Suchresultate
Wieso Finanzplanung für Wohneigentümer zentral ist.

Wohneigentümer brauchen Finanzplanung. Warum?

Wie wichtig eine ganzheitliche Finanzplanung für Wohneigentümer sein kann, zeigt die folgende dramatische Geschichte. Sie ist und muss nicht die Regel sein, widerspiegelt aber die Realität. Diese teuren Fehler sollten Sie vermeiden...
Immobilien Eigentümer in der Schweiz

1,4 Mio. Haushalte mit Wohneigentum

Neue BFS-Daten zeigen: In der Schweiz besitzen rund 1,4 Mio. Haushalte Wohneigentum. Die Eigentumsquote steigt auf 35,9%, aber regionale Unterschiede bleiben signifikant.
SARON oder Festhypothek

SARON oder Festhypothek?

Je nach Situation machen unterschiedliche Hypotheken Sinn. Interessant ist eine Kombination von SARON und Festhypotheken. Der jeweilige Anteil richtet sich nach Risikofähigkeit.
Risiko Wohneigentum

Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird

Worauf beim Immobilienkauf geachtet werden sollte. Aktienanlagen erscheinen generell riskanter als Immobilien. Aktien sind aber im Vergleich zu Immobilien eine sehr risikoehrliche Anlageklasse. Die Risiken bei Immobilien werden deshalb oft unterschät...
Krankenkasse wechseln

Krankenkasse wechseln

Wann macht ein Krankenkassen Wechsel Sinn? Was gilt es zu beachten und welches sind die Vor- und Nachteile?
FINA Finanzplanung Erdbebenversicherung

Erdbebenversicherung sinnvoll oder nicht?

Zwei Drittel der Hauseigentümer haben keine Erdbebenversicherung. Braucht man denn eine? Und was würde dies kosten?
Saronhypothek

Saronhypothek: Die beste Wahl?

Die Saronhypothek wird aktuell häufig aufgrund des tiefen Zinses empfohlen. In welchen Situationen ist unbedingt davon abzuraten und wann macht SARON Sinn?
Welche Versicherungen sind wirklich wichtig

Die drei teuersten Fehler bei Versicherungen

Welche Versicherungen sind wichtig? Die häufigsten Denkfehler wenn es um Versicherungen geht und eine Liste aller Versicherungen nach Priorität geordnet.
Hypothek verlängern

Hypothek verlängern aber richtig

Wenn Ihre Hypothek abläuft, können Sie diese in der Regel 6 Monate (oder zum Teil auch früher) vor Ablauf bei Ihrer Bank verlängern. Aber Halt, jetzt ist es möglich, die Konditionen zu verbessern. Alles hat sich jetzt geändert!
Finanzen und Versicherungen Familie

Finanztipps für Familien

Viele Tipps zum Sparen für Familien werden im folgenden Interview aufgedeckt. 
  • Beratung

    Ein Ansprechpartner für alle Bereiche der Finanzplanung zu haben spart viel Zeit und Geld

  • Wohnen

    Den Traum vom Eigenheim verwirklichen oder Immobilie verkaufen

  • Vorsorge

    Vorsorge ist Ihre Zukunft. So planen Sie Ihre längsten Ferien zielgerichtet und mit Erfolg.

  • Schutz

    63% der Schweizer sind über- oder sogar doppelt versichert. Unser Motto: «So wenige Versicherungen wie möglich, aber so viele wie existenziell notwendig!»

  • Steuerberatung

    Lehnen Sie sich zurück. Wir senken Ihre Steuern

  • Rechtssicherheit

    Mit uns kommen Sie zu Ihrem verdienten Recht. Zudem helfen wir Ihnen, in jeder Lebenslage selbstbestimmt handeln zu können.

  • Investment

    Wie Sie mit ökologisch und sozial nachhaltiger Vermögensanlage eine attraktive Rendite erzielen können.